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[임경민의 경매이야기] 상가입찰 주의사항

임경민 webmaster@kyeonggi.com 노출승인 2017년 03월 19일 20:00     발행일 2017년 03월 20일 월요일     제10면
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일반매매나 경매로 구분 상가를 매입하는 경우에는 반드시 현재 사용 상태를 확인해야 한다. 등기사항 전부증명서의 권리사항이나 건축물대장 상의 표기사항만을 확인할 수가 있는데 이럴 경우 구분 상가를 낙찰받고도 소유권을 상실하는 경우가 발생할 수 있기 때문에 주의가 필요하다.

판례(2009마 1449)는 1동 건물 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용상은 물론 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어한다고 강조하고 있다. 또 구조상의 구분에 의해 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다고 했다. 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물 일부는 이에 대한 구분소유권이 성립할 수 없다. 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분 건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기돼 있어 이러한 등기에 기초해 경매절차가 진행돼 매각허가를 받고, 매수대금을 납부했다고 해도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다고 했다.

특히 오픈형 상가는 각 호수 별로 구분 지어 사용하거나 임대를 할 경우엔 문제가 없으나, 이를 통합해 임차인 한 사람에게 운영하게 하는 경우에는 경매로 낙찰을 받아 소유권이전등기를 하더라도 문제가 발생하게 된다. 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관할 법률의 제1조의 2(상가건물의 구분소유) ①항의 3.경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것 4. 구분점포별로 부여된 건물번호 표지를 견고하게 붙일 것이라고 명시하고 있어 이 법률에 부합하지 않는 경우에는 소유권 취득에 문제가 있어 구분 소유상가의 입찰 시 주의해야 한다.

또한 기존 음식점 영업을 하는 상가나 숙박시설의 상가를 낙찰받는 경우에는 영업 인허가권을 신규로 받을 수 있는지도 조사해야 한다. 만약 식품위생관리법, 공중위생관리법의 강화로 인해 신규 영업인허가를 받는 데 제약이 따를 경우에는 기존 영업인허가권을 승계받는 것이 더 낫다. 기존 영업인허가권을 승계받기 위해서는 소유자나 임차인을 명도하기에 앞서 협상을 통해 문제를 해결해야 할 것이다.
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