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[법률플러스] 다가구주택 입주자를 위한 꿀팁

서동호 webmaster@kyeonggi.com 노출승인 2017년 04월 18일 20:20     발행일 2017년 04월 19일 수요일     제0면
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다가구주택은 다세대주택과 달리 건물 전체를 하나의 주택으로 보기 때문에 호수별 등기부가 없으며 건물 전체에 대한 하나의 등기부만 존재하게 된다. 따라서, 다가구주택의 세입자들은 법적으로 말하자면 다가구주택 일부를 임차하여 사는 자들이다.

다가구주택에 입주하려는 자를 위한 Tip 몇 가지를 말하자면, 우선 다가구주택에 선순위 근저당권이 설정된 경우에는 아무리 다가구주택의 시가가 선순위 근저당권의 채권최고액을 훨씬 초과한다고 하더라도 가능하면 입주하지 않는 것이 좋다.

왜냐하면, 선순위 근저당권이 설정된 다가구주택에 입주한 자는 입주하자마자 주택임대차보호법상의 대항력과 확정일자를 갖추었다고 하더라도, 선순위 근저당권에 의해 경매가 진행되어 제3자에게 낙찰된 경우는 물론, 본인이 입주하고 난 이후에 설정된 후순위 근저당권에 의해 경매가 진행되어 제3자에게 낙찰된 경우에도, 선순위 근저당권이 소멸됨에 따라 후순위인 자신의 임차권도 소멸하여 결국 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 없기 때문이다(민사집행법 제91조 제2항, 제3항). 따라서, 이럴 때 다가구주택의 입주자는 자신의 임대차기간이 종료되지 않았다고 하더라도 새로운 집주인에게 대항할 수 없고 결국 살고 있던 집에서 쫓겨날 수밖에 없다.

그럼에도, 부득이 선순위 근저당권이 설정된 다가구주택에 입주하고자 하는 자가 있다면 다가구주택이 경매되면를 대비하여 가능하면 보증금 중 일부라도 최우선변제를 받을 수 있는 임대차보증금에 맞추어 임대차계약을 체결하여야 하고, 또한 다가구주택 내에 이미 거주하여 사는 다른 선순위 임차인들이 얼마나 되는지, 그들의 임대차보증금과 임대차의 시기와 종기 등이 어떻게 되는지를 파악하여 다가구주택이 경매될 경우 자신의 배당액이 대략 어느 정도 되는지를 살펴보아야 한다.

그러나 임차인이나 부동산중개업자가 다가구주택 내에 이미 거주하여 사는 다른 선순위 임차인들에 관한 정보를 스스로 알아내는 것은 한계가 있다. 기본적으로 임대인이 이에 관한 정보를 제공하여야 하는데, 임대인에게 선순위 임차인들에 관한 정보제공을 강요할 수는 없기 때문이다.

따라서, 중개대상물 확인?설명서에 임대인이 선순위 임차인들에 관한 정보제공 요구에 불응한다는 내용이 기재되어 있다면(보통 Ⅱ. 중개업자 세부 확인사항 ⑨ 실제권리관계 또는 공시되지 않는 물건의 권리 사항란에 기재), 아무리 집이 좋아 보여도 계약을 피하는 것이 좋다.

서동호 변호사
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