[한국공인중개사협회와 함께하는 부동산법률 상담] 전입신고 및 확정일자와 전세권 설정의 효력차이
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Q : 저는 빌라에 전세를 살고 있습니다. 전세 입주 시 등기부등본도 확인하고, 특이사항이 없어서 전입신고 및 확정일자를 받아 두었는데요. 자꾸 주위에서 등기에 전세권설정을 해야 보증금이 안전하다고 하는데, 전입신고ㆍ확정일자를 받으면 그 효력이 없는지요? 또한, 보증금에 대한 한도 차이가 있는지도 알려주세요.

A : 「주택임대차보호법」의 확정일자 제도와 전세권 등기는 모두 경매절차에서 전세권 등기의 날짜 또는 확정일자 날짜를 기준으로 후순위 권리자들에 우선하여 배당에 참여할 수 있는 우선변제권이 발생한다는 점에서 그 효력이 같고 보호금액의 차이가 생기지 않습니다.

전세권 등기의 장점으로는 ① 전세권 등기는 등기부에 기재되지만, 확정일자는 등기부에 기재되지 않는다는 점, ② 확정일자는 전입신고를 한 다음 날 효력이 발생하고 효력을 유지하기 위해서 전입신고 상태가 계속되어야 하지만, 전세권 등기는 등기한 당일에 효력이 발생하고 해당 주택에서 이사하더라도 효력이 지속되는 점, ③확정일자는 해당 주택에 강제경매를 신청하려면 소송을 제기하여 확정판결을 얻어야 하지만, 전세권 등기는 보증금을 반환하지 않는 경우에 바로 경매를 신청할 수 있다는 점이 있습니다.

확정일자 제도의 장점으로는 ①확정일자를 받으면 토지의 가액에 대해서도 우선변제권을 행사할 수 있지만, 전세권등기는 건물의 가액에 대해서만 배당을 청구할 수 있는 점, ② 확정일자 설정에는 비용이 들지 않지만, 전세권 등기를 설정하려면 비용이 요구되는 점이 있습니다. 이외에도 전세권 설정등기는 소유자(집주인)의 동의와 협조가 반드시 있어야만 등기가 가능하지만, 확정일자는 소유자의 동의를 요하지 않고 임차인의 의사만으로 가능합니다.

둘 다 공히 보증금에 한도차이는 없으며, 귀하는 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으므로, 경매시에는 보증금 전액에 대하여 확정일자 날짜(전입신고일이 확정일자 날짜보다 뒤인 경우에는 전입신고일 다음 날)를 기준으로 경매에 참가하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

자료제공=KAR 한국공인중개사협회


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