[이슈&경제] 2020년 주택시장 전망
[이슈&경제] 2020년 주택시장 전망
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2020년은 정책리스크 등으로 인한 불확실성이 확대되는 가운데 서울은 강보합세를 보일 것으로 전망된다. 무주택자, 1주택자, 중산층 등 실수요자의 주택거래 및 주거이동 어려움이 계속되면서 주거이동 정상화를 위한 대출ㆍ조세규제에 대한 개선요구가 커질 것으로 보인다.

2019년은 민간택지 분양가상한제를 도입하고, 12ㆍ16대책을 발표하는 등 정부의 규제강화 의지를 재확인하고 서울 아파트값 급등이 정부정책을 견인한 상저하고의 한 해였다. 정부의 규제정책이 가속화되면서 시장은 자산가구와 비자산가구의 주택구입환경 차등화, 규제지역과 비규제지역의 차별화, 입시제도 개편이 가져온 교육선호지역 집중 심화, 새 집선호현상이 두드러진 해였다. 거래가 부진한 가운데 주택시장 초양극화ㆍ초국지화가 진행되었고, 정부와 시장의 갈등ㆍ대립이 지속된 해였다.

정부정책, 최근 시장동향 및 시장환경을 종합적으로 분석하여 연구원에서 발표한 2020년 주택시장 전망 자료에 따르면 2020년 전국 매매가격은 상승·하락지역 공존으로 보합(0.0%)선 유지, 전세가격은 여전히 하락(0.6%↓)기조가 이어질 것으로 전망된다. 다만, 서울 주택가격은 12ㆍ16대책이 발표되면서 2019년 하반기 급등현상은 조정되나, 만성적인 서울진입희망 대기수요와 누적적인 공급부족 심리, 학군수요 집중, 유동성 등 잠재된 상승압력요인으로 매매가 1.0%(아파트 1.2%) 상승할 것으로 예상된다. 지방은 2019년 대비 매매가격 하락폭이 둔화되면서 0.9% 하락할 것으로 전망된다.

수도권은 분양가상한제, 3기 신도시, 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 2020년 상반기는 시장 불확실성과 변동성이 극대화되고, 지방은 지방광역시 강세, 기타지방 약세흐름이 유지되는 디커플링 상황에서 과잉공급 문제의 점진적 해소에 따른 하방압력 둔화, 지역기반산업의 개선 기대감, 지방 규제지역 해제로 인한 국지적 기대감 등으로 주택가격 하방압력이 소폭 개선될 수 있을 것으로 전망된다.

2020년 주택매매거래는 전국적으로 올 해(74만8천건) 대비 8% 증가한 81만 건 수준이 될 것으로 전망된다. 금융위기 이후 10년간 연평균 매매거래량이 약 93만 건임을 고려할 때, 81만 건의 매매거래는 2019년 거래급감에 따른 기저효과로 견조한 거래시장 회복으로 설명할 수 없다.

2020년 공급은 10~20% 내외로 감소하면서 인허가 41만호, 착공 34만호, 분양 25만호, 준공물량 46만호 수준이 될 것으로 보인다. 특히 최근 몇 년간 지속적으로 증가했던 준공물량이 2018년을 정점으로 2년째 감소하면서 주택가격 하락폭이 둔화될 것으로 기대된다. 따라서 2020년은 그동안 강력한 시장하방요인으로 작동했던 과잉공급 이슈가 크게 해소되는 한 해가 되면서 서울주택시장 진입희망수요 특성변화가 중요해질 것이다.

정부 규제정책 영향이 강화되는 가운데 2020년 주택시장 5대 영향변수는 주택관련 대출규제, 분양가상한제, 금리, 거시경제여건, 재개발ㆍ재건축 관련 규제다. 과잉공급요인에 의한 가격하락 위험은 비서울지역에서 크게 둔화될 것으로 보이나, 기준금리 인하가능성과 유동성 영향력 및 정부 규제정책으로 인한 변동성 확대로 주택시장 불안은 여전히 지속될 것으로 판단된다. 2020년의 변곡점은 분양가상한제와 다주택자 한시적 양도세 중과 배제가 종료되는 2분기가 될 수 있는 만큼, 안정적인 서울주택시장 관리와 꾸준한 서울시 주택공급, 그리고 경제상황을 고려한 합리적 수준의 대출·조세 정책이 중요한 한 해가 될 것으로 보인다.

또한 3040세대의 시장진입과 더불어 온라인 정보력이 확대되고 유튜브 등을 통한 정제되지 않은 무분별한 정보 범람으로 정보의 비대칭 및 시장왜곡 현상이 심해지면서 정부와 소비자가 모두 피해자가 될 뿐만 아니라 향후 주택정책 추진시 부담으로 작용할 수 있는 바, 건전하고 균형감 있는 주택시장 관련 정보의 유통관리체계 기반마련이 중요해지는 한 해가 될 것이다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원


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