[법률플러스] 계약금의 일부만 지급된 경우의 법률관계
[법률플러스] 계약금의 일부만 지급된 경우의 법률관계
  • 서동호
  • 승인 2018.06.13
  • 12면
  • 댓글 0
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갑은 지난 1일 자신의 아파트를 21억 원에 매도하는 매매계약을 을과 체결하면서 계약금은 매매대금의 10%인 2억 1천만 원으로 정했다. 을은 계약 당일에 1천만 원을 지급했고 나머지 2억 원은 다음 날인 2일 갑의 은행계좌로 송금하기로 했다. 그런데 갑은 1천만 원을 받고 난 당일 조만간 시세가 30억 원 이상으로 급증한다는 정보를 듣고 곧바로 을에게 매매계약을 해제하겠다고 통보했고, 그러면서 자신이 수령한 계약금 1천만 원의 배액인 2천만 원을 을에게 지급했다. 이 경우 갑의 계약해제는 적법할까?

매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 매매계약과 더불어 계약금계약을 한 경우 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 매매계약을 임의 해제할 수 있기는 한다. 하지만 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니한다. 그런 상태에서 당사자가 임의로 매매계약을 해제할 수는 없다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 참조).

한편, 민법 제565조 제1항에서 규정하고 있는 ‘해약금’의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이다. 매도인이 ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다거나, 매수인이 ‘실제 교부한 계약금’만을 포기하여 매매계약을 해제할 수 있다면, 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 참조).

본 사안의 경우 갑은 계약금 2억 1천만 원 중 1천만 원만을 지급받은 상황이므로 계약금계약은 성립되지 아니하였고, 따라서 갑은 을의 채무불이행이 없는 이상 임의로 매매계약을 해제할 수 없다. 가사 갑이 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘약정 계약금’인 2억 1천만 원이므로, 갑은 그 배액인 4억 2천만 원을 을에게 상환하여야 매매계약을 해제할 수 있다. 결국, 갑의 계약해제는 어느 모로 보나 부적법하여 효력이 없다.

서동호 변호사


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