[법률플러스] 임차인의 유치권 행사

유치권은 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리’를 말한다(민법 제320조 제1항). 그렇다면 부동산 임차인도 임대차보증금 반환청구권과 비용상환청구권(필요비, 유익비)을 이유로 임대차 목적물에 대해 유치권을 행사할 수 있을까?

유치권이 성립하기 위해서는 ① 타인의 물건 또는 유가증권을 ② 적법하게 점유하고 있고, ③ 그 물건 또는 유가증권에 관해 생긴 채권이 ④ 변제기에 있어야 하며, ⑤ 유치권 배제 특약이 없어야 한다.

유치권의 성립요건 중 특히 ‘유치권이 해당 목적물에 관하여 생긴 것(견련관계)’의 해석이 문제가 되는데, 이에 대하여 대법원은, 「‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이라 함은, 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한, 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 할 것이다.」라고 판시하고 있다(대법원 2007년 9월7일 선고 2005다16942 판결 참조).

그 구체적인 내용을 살펴보면, ① 우선 임차인의 임대차보증금 반환청구권은 그 건물 자체에 관해 생긴 채권이라 할 수 없으므로 견련관계가 인정되지 않고(대법원 1976. 5. 11. 선고 75다1305 판결 참조), 따라서 임차인은 임대차보증금 반환청구권을 이유로 유치권을 행사할 수 없다(다만 임차인은 동시이행의 항변권을 행사해 임대인이 임대차보증금을 반환하기 전까지 임대차 목적물을 점유할 수는 있을 것이다). ② 다음으로 비용상환청구권(필요비, 유익비)은 임대차 목적물 자체의 보존이나 가치증진에 사용된 금원이므로 견련관계가 인정되고, 이에 기하여 임차인은 유치권을 행사할 수 있다.

그런데 대법원은 「건물의 임차인이 임대차관계 종료 시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장 할 수 없다.」는 취지로 판시하고 있다는 점을 주의할 필요가 있다(대법원 1975년 4월 22일 선고 73다2010 판결 참조). 따라서 임대차계약을 체결하면서 원상복구 특약을 맺은 경우에는 비용상환청구권에 따른 유치권을 행사할 수 없는 것이다.

이준행 변호사/법무법인 마당