초강력 ‘삼중 규제’로 묶인 경기도...주택 거래 급격한 위축 전망 [10·15 부동산대책]

LTV 강화 비주택 시장 타격 불보듯... 일부 수도권 ‘풍선효과’ 원천 차단
남부권 매물 증가·가격 하락 예상... 규제 직전 거래 물량들 혼란·불안
정부 ‘똘똘한 한채’ 수요심리 정조준

◆과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명 2년9개월만… 수원, 안양, 용인 2년11개월만에 규제 묶여

이번에 조정대상지역과 투기과열지구로 지정된 경기 12곳 중 과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명 등 4개 지역은 지난 2023년 1월 조정지역과 투과지구에서 풀린 지 2년9개월여 만의 재지정이고, 수원·안양·용인시 등 3개 지역은 2022년 11월 규제지역에서 풀린 지 2년11개월 만에 다시 규제지역으로 묶였다.

정부는 글로벌 금리 인하 기조와 풍부한 유동성이 서울 등 주요 지역 부동산 시장으로 과도하게 유입되는 일이 없도록 부동산 금융규제도 대폭 강화하기로 했다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 6억원으로 현행과 동일하지만, 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도를 강화한다.

또 규제지역 내 1주택 보유자가 재건축·재개발로 중도금·이주비 대출을 받는 경우 추가 주택구입이 제한된다. 주택 매매·임대사업자 외 주택구입목적의 주담대(사업자 대출)도 금지된다.

세제도 강화돼 규제지역에서는 취득세가 2주택자는 8%로, 3주택자는 12%로 중과된다. 주택의 경우 수도권은 3년, 지방은 1년간 분양권 전매도 금지된다. 100실 이상의 오피스텔도 전매제한 기간이 1년이다.

규제지역 지정으로 정비사업도 타격을 받을 전망이다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택공급수가 1주택으로 제한된다. 토지거래허가구역에선 주택 매수를 위해선 관청에 허가를 받아야 하며 2년간 실거주 의무가 부과됨에 따라 전세를 낀 매수가 불가능해진다.

이번 대책에서 토지거래허가구역내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 종전 70%에서 40%로 강화함에 따라 비주택 시장도 타격이 불가피해졌다.

정부가 이처럼 강력한 규제카드를 꺼내 든 것은 앞서 두 차례의 대책에도 집값이 잡히지 않고 서울 외곽으로 상승세가 확산 조짐을 보이고 있기 때문이다. 현재 집값이 과열 양상을 보이는 한강벨트 및 분당·과천 등 일부 수도권 외에 인근 지역으로 풍선효과가 번지는 것을 사전에 차단하겠다는 강력한 의지로 해석된다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “현재 주택시장 상황이 수급 불균형 우려에다 금리 인하 가능성 등이 더해져 적기에 대응하지 않으면 시장을 전면적으로 관리할 수 없는 상황에 놓인다고 판단했다”고 설명했다.

◆ “경기지역, 삼중규제 침체 서울보다 클 것”… 경기 남부 등 물량 공급 확대해야

전문가들은 이번 대책으로 실수요층이 두텁지 않은 서울 외곽과 수도권 지역의 거래가 급격히 감소하는 등 침체가 이어질 것으로 예상했다. 금액별 대출 차등화를 통한 상급지 갈아타기, 토지거래허가구역 지정을 통한 아파트 갭투자 제동에 초점을 맞춘 만큼 수도권 남부 지역까지 집값 확산을 차단하면서 이들 지역의 매물이 늘고 가격도 하락할 것으로 보는 것이다.

특히 ‘삼중 규제’로 묶인 경기 지역의 침체가 서울보다 더 클 것으로 전망된다.

재건축·재개발 추진 기대 수요로 최근 아파트 가격 상승세가 이어지던 지역이 대부분 이번 대책의 영향권에 들면서 부동산 업계는 어느 정도 거래가 감소해 과열 양상이 진정될 것으로 내다봤다.

또 이번 규제 직전 거래된 물량은 계약을 서두르거나, 일부는 해제를 요구하는 등 혼란도 이어질 것으로 보인다. 이에 따라 다음으로는 실수요가 몰린 지역을 대상으로 한 공급 대책도 필요하다고 지적했다.

김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 “지난 9·7 공급대책 이후 강력한 규제 대책이 나올 것으로 예상했는데 예상대로 센 대책이 발표됐다”며 “정부가 현재 수도권 중심의 가격 상승 원인을 이른바 ‘똘똘한’ 한 채에 대한 수요 심리에서 오는 과열 수요에 두고 있는 것 같다”고 분석했다.

그러면서 “강력한 규제에 따른 경기 지역의 거래 침체가 예상되는데 앞으로는 실수요가 집중된 성남, 수원, 용인, 화성, 평택 등 경기 남부의 고속 교통망이 갖춰진 환승역세권을 중심으로 한 물량 공급이 필요해 보인다”고 밝혔다.

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https://kyeonggi.com/article/20251015580041