[법률플러스] 공인중개사의 설명의무의 범위

심갑보 변호사 법무법인 마당

A는 다세대주택 및 오피스텔로 이루어진 집합건물의 구분건물 23개를 은행에 공동담보로 제공(근저당권 설정)했다. 공인중개사 B는 위 건물 중 1개를 C에게 임대하는 임대차계약을 중개하면서 ① 중개대상물 확인·설명서에 중개대상물을 공동주택이 아닌 단독주택으로 표시하고 ② ‘권리관계’란에 ‘중개대상물에 근저당권이 설정돼 있다’는 내용만 기재했을 뿐 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란은 공란으로 비어 뒀다.

이후 공동근저당권이 설정된 위 23개 구분건물들에 대해 임의경매절차가 개시돼 매각됐는데 그 매각대금은 소액보증금 최우선변제권을 보유한 임차인들과 선순위 근저당권자 등에게 배당됐을 뿐 임차인 C는 한 푼도 배당받지 못했다. C는 공인중개사 B가 중개대상물에 관한 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못해 임차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다고 하면서 공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구했다.

위 사안에서 하급심법원은 공인중개사 B가 중개대상물에 근저당권이 설정돼 있는 것을 확인·설명했고, 다세대주택은 다가구주택과 달리 임대차계약을 중개할 때 임차인에게 다른 세대의 임대차 현황(소액보증금 등)에 관한 사항을 확인해 고지할 의무가 없다고 판단했다. 그러나 대법원(2025년 12월4일 선고 2024다305087 판결)의 판단은 전혀 달랐다.

공인중개사는 중개대상물의 기본적인 사항과 권리관계에 관한 사항 등을 확인해 이를 임차인에게 성실·정확하게 설명하고 설명의 근거자료를 제시해야 하며, 그 확인·설명을 위해 필요한 경우에는 임대인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. 또한 그는 계약서 작성시 중개대상물 확인·설명서를 거래당사자에게 교부해야 하며 중개대상물 확인·설명서에는 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’도 기재해야 한다. 이러한 의무의 설정은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립해 국민의 재산권을 보호하는 데 그 입법 취지가 있다.

그런데 위 사안에서 공인중개사 B는 중개대상물이 공동주택(다세대주택)임에도 중개대상물 확인·설명서에 이를 단독주택으로 표시했다. 또한 그는 ‘권리관계’란에 근저당권이 설정돼 있다는 내용만 기재했을 뿐, 그 근저당권이 공동근저당권이라거나 공동근저당권이 설정된 다른 구분건물에 선순위권리가 있는지 확인한 내용은 기재하지 않았다. 이에 더해 그는 공동근저당권이 설정된 다른 구분건물에 대한 임차인의 존부, 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 임대인에게 요구해 이를 확인한 다음 그 내용을 임차인에게 설명하고 그 자료를 제시하거나 중개대상물 확인·설명서에 그러한 내용을 기재하는 등 공인중개사로서의 확인·설명의무를 다해야 하지만 이를 이행하지 않았다.

이처럼 공인중개사 B는 부동산 중개 사무를 처리함에 있어 필요한 확인·설명 의무를 이행하지 않았으며 이로 인해 임차인에게 손해가 발생했다는 것이 대법원의 판단이다. 유사한 사건으로 고민하고 있는 분들이 참조할 가치가 있는 판단이다.