[이슈&경제] 주택문제, 증가하는 수요만큼 공급돼야

비아파트 부문 물량 확대 위해
민간 공급 활성화 정책 수립을

주택 수요는 지속적으로 증가하는데 다주택자의 주택을 매도하게 한 것은 오히려 전월세 시장에서 입주할 주택 감소로 이어졌다.

비거주 1가구1주택자의 주택을 매도하게 하는 것은 시장을 실수요자 시장으로 재편하는 데 도움이 되겠지만 실수요자 모두가 주택을 구입할 수 있는 능력이 있는 것은 아니다. 물론 시장은 실수요자 시장이 가장 바람직하다. 그러나 시장에는 가수요도 있어야 하고 그래야 전월세 물량도 늘어난다.

정부도 지난해 9·7대책과 올해 1·29대책을 통해 주택 공급 확대 의지를 밝혔다. 다만 이들 대책은 단기 공급이 아니라 모두 중장기 공급 대책이다. 중장기 대책은 꼭 필요하지만 착공 목표와 입주 물량은 다르다는 점을 잊어서는 안 된다. 시장은 몇 년 뒤 공급될 몇 만가구보다 지금 당장 입주할 수 있는 물량에 더 민감하다. 당장 들어갈 집이 없으면 매매 가격과 전세 가격이 모두 오르기 때문이다.

한국부동산원이 밝힌 올해 전국 주택 입주 물량 전망치는 19만8천583가구이며 2027년에는 21만6천323가구로 예년 평균치보다 부족한 상태다. 서울도 예외는 아니다. 서울의 올해 입주 물량 전망치는 2만7천158가구이며 내년에는 1만7천197가구로 줄어든다. 경기도는 올해 6만2천893가구, 내년에는 8만3천169가구다. 인천은 올해 1만5천161가구, 2027년은 1만5천376가구다.

반면 신규 주택 수요는 계속 늘고 있다. 국가데이터처에 따르면 2024년 전국 결혼 건수는 22만2천412건이며 2025년은 24만370건이었다. 경기도 역시 2024년 6만2천629건에서 2025년 6만8천85건으로 늘었고 인천도 1만3천223건에서 1만3천993건으로 증가했다.

국가데이터처의 자료가 말하고 있는 것은 적어도 전국에 매년 결혼 건수 이상의 신규 주택 입주 물량이 공급돼야 한다는 뜻이다. 물론 부모님과 함께 살다가 분가하는 경우나 1인 가구, 2인 가구의 증가나 지방에서 상경하는 가구는 제외하고도 말이다.

가구는 증가하는데 입주할 주택이 부족하면 전월세 가격부터 오르고 이는 결국 주택 가격을 밀어 올린다.

문제는 정부가 발표하는 주택보급률도 현실을 충분히 반영하지 못한다는 점이다. 2024년 기준 전국 주택보급률은 102.9%, 수도권 97.3%, 서울 93.9%, 경기도 99.4%다. 그러나 현행 산정 방식에는 오피스텔 등 준주택이 제외되고 빈집은 포함되며 외국인 가구는 빠져 있다. 특히 다가구주택은 하나의 단독주택임에도 구분 거처마다 주택 수로 산정돼 있어 실제 체감 공급과 통계 사이에 차이가 발생한다.

2024년 기준 전국의 주택 소유자는 56.9%이며 서울의 주택 소유자는 48.1%로 절반 이상이 자기 집이 없다. 하지만 주택 가격과 전월세 가격에 직접적인 영향을 미치는 것은 주택 소유율보다 입주 물량이다. 입주 물량은 단기간 공급이 어렵다. 서울은 구조적으로 주택 공급이 항상 부족한 지역이다. 수요보다 공급이 부족하면 언제나 가격 상승 압력을 받는 지역이란 말이 된다. 입주 물량은 결국 정부의 주택 공급 정책으로 이뤄진다. 그리고 주택 수요의 증감과 유동성 자금(대출 규제와 완화, 이자율 등)의 증감이 주택 가격에 영향을 미친다. 그래서 주택 공급 정책만큼은 일관성 있고 지속가능하며 미래 예측 가능한 정책을 내놓아야 한다. 그러나 수요의 증감과 유동성 자금의 증감은 경기 상황과 맞물려 변동성이 크고 심리적 요인까지 작용하기 때문에 일관성 있고 지속가능한 정책을 내놓기 어렵다.

이재명 대통령의 다주택자 압박과 비거주 1가구1주택자 압박으로 아파트 매물도, 전월세 물량도 부족한 상황이다. 특히 서민의 주거 시장인 비아파트 부문의 공급도 턱없이 부족한 상황이다. 정부의 의지처럼 비아파트 부문의 공급 확대를 공공 매입이나 공공 주도만으로 해결할 수 없다.

그래서 지금 정부가 해야 할 주택정책은 비아파트 부문의 민간 주도 공급 활성화 정책이다. 방법은 일정 면적 이하 주택(다세대, 연립, 도시형생활주택, 오피스텔 등 60㎡ 이하)을 주택 수에서 배제해 수요를 증가시키면 민간 건설사들이 공급에 나설 것이다. 그러면 주택 공급은 늘어난다.

주택은 당장 들어갈 집이 있어야 시장이 안정된다. 한마디로 단기 주택 공급 정책이 필요한 시점이다.