[오래된 신도시, 새로운 원도심] ③ 공공시행 재개발 강점

소유자 법적 동의 등 불필요… 재개발 기간 단축
컨설팅 비용 등 부대비 없어 사업비 증가 방지

투명 추진·비용 절감 ‘큰 장점’

재개발 이슈는 늘 시끄럽다. 원도심 변화에 찬성하는 사람들이더라도 사업 주체와 추진 방식 등에서 저마다 의견 차이를 보이기 때문이다.

토지 수용에 대한 기준이 달라 민간이 주도해야 한다던지, 투기를 방지하기 위해 공공이 주도해야 한다는 식의 저항이 서로서로 심하다.

전국의 많고 많은 재개발 구역 중 특히 성남지역에 초점을 맞췄던 이유는 이곳이 ‘공공시행재개발’이라는 중간지대를 찾아내서다.

30일 국토교통부 등에 따르면 현재까지 우리나라 원도심 개발은 공공재개발(2021년 5·6 부동산 대책), 공공재건축(8·4 대책), 공공직접시행 정비사업(2022년 2·4 대책), 도심 공공주택 복합사업(2·4 대책) 등 여러 가지 형태로 추진돼 왔다.

이 속에서 LH의 성남 재개발은 조금 특별한 이력을 가진다. 지난 20여년간 순환이주방식으로 진행됐던 성남 원도심 재개발을 공공시행재개발이라는 새로운 사업모델로 발전시킨 것이다. 요즈음 쓰이는 개념으로는 '공공재개발' 등이 엇비슷하다.

LH의 공공시행재개발 사업은 공공사업 시행자가 사업시행인가와 관리처분계획 등의 제반 인허가 업무, 설계·공사 관리 등을 담당한다. 또 주민대표회의는 주민들의 의견 수렴, 시공사 추천 등 역할을 맡는다.

이는 조합 단독으로 추진하는 재개발 사업 방식과 비교했을 때 각종 장점이 있다.

먼저 조합 단독 시행의 경우 사업시행인가 등 사업추진 단계별로 (토지 등의) 소유자 법적 동의가 필요해 사업이 장기화 될 수 있지만, 공공시행재개발은 이러한 동의 절차가 필요 없어 사업기간이 단축된다. 또 인허가나 설계 및 시공 전문성이 확보되고, 각종 컨설팅 비용 등 부대비용이 발생하지 않아 사업비 증가를 막을 수 있다. 무엇보다 공공이 사업시행자로 참여해 사업추진 전 과정에서 공정하고 투명한 사업추진을 담보하며, 사업시행자와 주민 간의 불신 및 갈등을 미연에 방지할 수 있다.

홍경구 단국대 건축학부 교수는 “민간 주도 재개발은 인허가부터 건설까지 최소 10년 정도가 걸리는 반면 공공재개발은 빠르면 7년이면 가능하다”며 “특히 LH는 공사비 책정, 시공사 선정 등을 합리적으로 할 수밖에 없고 공공주택지구로 개발할 수 있는 ‘특권’도 있다. 재개발 기간을 줄이고 비용 등을 절감하는 게 크나큰 장점”이라고 설명했다.

권세연 LH 경기지역본부장은 “성남형 재개발은 공공이 재개발사업에 참여함으로써 사업 리스크를 최소화할 수 있고, 순환이주대책 수립으로 이주민의 주거안정을 확보할 수 있어 재개발사업의 성공모델로 자리매김할 수 있을 것”이라며 “성남 재개발을 통해 구도심의 열악한 주거환경이 크게 개선될 것으로 기대한다”고 전했다.

이연우·안치호기자