초저금리 시대 수익형 부동산 눈독… 투자 유의점은?

초저금리 시대에 갈 곳을 잃은 자금들이 부동산 시장으로 몰리고 있다. 집값이 지속적으로 상승하고 있는데다 전ㆍ월세 수요도 꾸준하면서 매력적인 투자처로 주목을 받고 있기 때문이다. 그러나 과잉공급 등 우려 속에 섣불리 부동산에 투자했다가는 낭패를 볼 수도 있다. 부동산정보포털 부동산114에서 공개한 수익형부동산 투자 주의점을 알아본다.

 

■오피스텔, 아파트, 상가…어떤 걸 고를까?

대표적인 수익형부동산 상품인 오피스텔, 소형아파트, 원룸 등은 1원~2억 원 내 자금으로 투자할 수 있어 일반투자자들이 손쉽게 다가가는 편이다. 먼저 오피스텔 투자 시 주의할 점은 주거용과 상업용으로 구분된다는 점이다. 세입자가 전입신고를 하면 주거용으로 간주돼 임대인의 주택 수에 포함된다. 취득세는 상업용인 4.6%를 적용받는다는 것도 알아둬야 한다. 또 중소형 빌딩, 점포겸용 주택, 임대형공장, 상가 등은 투자규모가 큰 만큼 자신의 자산을 고려할 필요가 있다. 특히 상업용 부동산은 입지분석과 자금관리가 까다로워 전문 컨설팅법인을 통한 매매계약이 안전하다.

 

■임대사업자 등록할까 말까?

임대사업자로 등록한 경우 임대의무기간이 있다. 오피스텔, 상가, 빌딩 등 일반임대사업자는 10년 유지 조건으로 취득 시 부가가치세 10%를 환급받는다. 주택임대의 경우 단기임대주택은 4년, 준공공임대주택은 8년이다. 다만, 중간에 폐업신고를 한다면 환급받은 부가가치세를 반납해야 한다. 임대의무기간을 채울 수 있다면 임대사업자로의 등록을, 채우기 어렵다면 등록에 신중을 기해야 한다.

 

■부채 관리는 필수

현재 한 채만 구입 가능한 자금이 있다면 보통 투자자들은 대출을 받아 부동산 보유 수를 늘려 임대수익률을 높이고자 한다. 하지만, 잘못된 상품을 선택해 매입가격보다 시세가 하락하거나 금리 인상으로 인한 투자 손실도 우려된다. 앞으로 주택담보대출 심사가 강화되고, 미국의 기준금리 인상 여파가 닥치면 우리도 금리가 오를 것이다. 오피스텔, 상가 등 공급물량 증가에도 대비해야 하는 만큼 부채 관리에 신경 써야 한다.

 

■분양광고 수익률에 속지 말자

오피스텔이나 상가 분양 광고를 보면 높은 임대수익률을 제시하며 투자자를 현혹한다. 그런데 분양업자들이 제시하는 임대수익률 계산법에는 함정이 존재한다. 먼저 임대료를 주변시세보다 현저하게 높게 책정하고, 투자금액은 대출 가능한 최대한도를 적용하면서 임대수익률은 자기자본 금액으로 계산하는 식이다. 또 취득세, 중개수수료, 공실에 따른 관리비, 대출이자 등의 비용은 투자금에서 제외한다. 무작정 광고를 믿기보다는 투자자가 실제 수익률을 계산하는 것이 좋다.

 

■새로운 수익형부동산 제대로 알기

아파텔, 분양형호텔, 섹션오피스 등은 틈새시장을 겨냥한 수익형부동산의 일종이다. 아파텔은 아파트와 오피스텔을 조합한 단어로 각각의 장점을 결합한 오피스텔이다. 하지만, 아파트보다 전용률이 낮고 세금부담도 크다. 분양형호텔은 호텔을 지분등기나 개별등기로 분양하고, 호텔운영 수익을 배분해주는 상품이다. 투숙객 유치 경쟁이 치열한 만큼 규모를 갖추고 전문적인 호텔 운영업체가 맡지 않으면 안정적인 운영수익을 얻기도 어렵고, 매각도 까다로울 수 있어 주의가 필요하다.

 

이미윤 부동산114 리서치센터 책임연구원은 “수익형부동산 투자 성공을 위해서는 지속적으로 임대수익을 낼 수 있는 상품을 고르는 안목을 높이고, 현장답사를 통해 과장광고에 현혹되지 않는 현명함이 필요하다”고 강조했다.

 

이관주기자