[임경민의 경매이야기] 상가입찰 주의사항

일반매매나 경매로 구분 상가를 매입하는 경우에는 반드시 현재 사용 상태를 확인해야 한다. 등기사항 전부증명서의 권리사항이나 건축물대장 상의 표기사항만을 확인할 수가 있는데 이럴 경우 구분 상가를 낙찰받고도 소유권을 상실하는 경우가 발생할 수 있기 때문에 주의가 필요하다.

 

판례(2009마 1449)는 1동 건물 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용상은 물론 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어한다고 강조하고 있다. 또 구조상의 구분에 의해 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다고 했다. 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물 일부는 이에 대한 구분소유권이 성립할 수 없다. 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분 건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기돼 있어 이러한 등기에 기초해 경매절차가 진행돼 매각허가를 받고, 매수대금을 납부했다고 해도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다고 했다.

 

특히 오픈형 상가는 각 호수 별로 구분 지어 사용하거나 임대를 할 경우엔 문제가 없으나, 이를 통합해 임차인 한 사람에게 운영하게 하는 경우에는 경매로 낙찰을 받아 소유권이전등기를 하더라도 문제가 발생하게 된다. 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관할 법률의 제1조의 2(상가건물의 구분소유) ①항의 3.경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것 4. 구분점포별로 부여된 건물번호 표지를 견고하게 붙일 것이라고 명시하고 있어 이 법률에 부합하지 않는 경우에는 소유권 취득에 문제가 있어 구분 소유상가의 입찰 시 주의해야 한다.

 

또한 기존 음식점 영업을 하는 상가나 숙박시설의 상가를 낙찰받는 경우에는 영업 인허가권을 신규로 받을 수 있는지도 조사해야 한다. 만약 식품위생관리법, 공중위생관리법의 강화로 인해 신규 영업인허가를 받는 데 제약이 따를 경우에는 기존 영업인허가권을 승계받는 것이 더 낫다. 기존 영업인허가권을 승계받기 위해서는 소유자나 임차인을 명도하기에 앞서 협상을 통해 문제를 해결해야 할 것이다.