[박용길의 경매이야기]낙찰자는 전임대인의 지위를 승계한다

주택임대차시에는 임차인이 임대차계약을 하고 입주를 한 뒤 관할 동사무소에 전입신고를 마치면, 대항력의 요건이 완성된 것으로 보게 된다. 또 상가 및 공장 등은 임대차계약을 하고 점유를 하고 관할 세무서에 사업자등록을 신청하면, 대항력의 요건이 완성된 것으로 본다. 그리고 우선변제권을 주장하기 위해서는 확정일자를 부여 받아야 확정일자에 의한 우선변제권행사를 할수 있다.

대항력의 효력으로 대항력을 갖게 되면 그 이후에 주택 및 상가건물 등의 소유권 변동이 발생하더라도 법규정의 보호를 받아 임차권을 주장할 수 있게 된다. 하지만 대항력을 갖추기 전에 이미 근저당권, 가압류, 압류, 가등기 등이 있었고, 이에 대한 결과로 경매가 실행된다면 임차인은 새로운 소유권자인 낙찰자에 대해서 대항력이 소멸돼 임차권을 주장할 수 없다.

임차인이 근저당보다 선순위로 대항력의 효력이 발생될 경우 임차인이 임대보증금을 전액 보호받지 못한다면 낙찰자에게 모자라는 임대보증금 전액을 받을수 있게 된다. 낙찰로 인한 소유권변동 이후에는 임대차건물의 양도인인 전 소유자 겸 임대인은 임대차보증금반환채무에서 완전히 면제된다.

주택임대차보호법에 의해 그 임차권의 대항력을 갖춘 후 소외인이 그 주택을 낙찰받아 취득 하였다면 위 법 제3조 제2항에 의해 임대인의 지위는 위 낙찰자에게 승계돼 임대인은 임대차계약에 의한 임대인으로서의 보증금지급채무를 면하게 된다. 판례도 이런 전제하에서 주택 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환했다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제한 것이라거나, 양도인이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인해 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다고 판단하고 있다.

대항력 없는 임차인이라고 판단하고 소유권을 취득했더라도 향후 대항력있는 임차인으로 확인되면, 소유권을 취득한 그 자체로서 양수인은 보증금을 승계해야 할 책임을 부담하게 되는 것이다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지 : 수원시 권선구 권선동, 권선에스케이뷰 ▲감정가 : 5억4천만원 ▲최저가 : 3억7천800만원

▲대지권면적 : 83㎡ ▲건물전용면적 : 163㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월27일 ▲이용상태 : 수원시 권선구 권선동 소재 세곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 일반주택지대/ 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15 중 1층 아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등, 거실 및 일부 방 부분 발코니확장 되어있음)/ 도시가스설비, 지역난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음

2.아파트

▲소재지 : 인천광역시 남동구 논현동 인천논현힐스테이트 ▲감정가 : 4억7천500만원 ▲최저가 : 3억3천200만원 ▲대지권면적 : 65㎡ ▲건물전용면적 : 117㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월28일 ▲이용상태 : 인천광역시 남동구 논현동 소재 논현고잔동주민센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상가 혼용지대/ 복합식구조 경사스라브지붕 32층 건물 10층 아파트/ 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음

3. 빌라

▲소재지 : 수원시 팔달구 매산로 ▲감정가 : 2억1천200만원 ▲최저가 : 1억4천800만원 ▲대지권면적 : 20㎡ ▲건물전용면적 : 72㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월12일 ▲이용상태 : 수원시 팔달구 매산로1가 소재 수원역 동측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 교통시설 등이 혼재하는 지대/ 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 8층 연립주택/ 위생설비, 급/배수설비, 승강기, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 시설되어 있음

4. 빌라

▲소재지 : 인천광역시 남구 문학동, 호화빌라 ▲감정가 : 8천100만원 ▲최저가 : 5천600만원 ▲대지권면적 : 33㎡ ▲건물전용면적 : 46㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월28일 ▲이용상태 : 인천광역시 남구 문학동 소재 문학초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내, 4층 다세대주택/ 위생설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비가 돼 있음

5. 주택

▲소재지 : 화성시 정남면 문학리 ▲감정가 : 3억7천100만원 ▲최저가 : 1억8천100만원 ▲토지면적 : 712㎡ ▲건물면적 : 86㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월4일 ▲이용상태 : 화성시 정남면 문학리 소재 봉황동마을내에 위치하며, 주변일대는 전원주택, 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 형성/ 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 주택(방1, 거실, 주방, 욕실, 발코니)

6. 주택

▲소재지 : 인천광역시 남구 도화동 ▲감정가 : 4억4천만원 ▲최저가 : 3억800만원 ▲대지면적 : 194㎡ ▲건물면적 : 211㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월28일 ▲이용상태 : 인천광역시 남구 인천기계공고 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 다세대주택, 공원 등이 소재/ 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물. 1층은 차고이며, 2층 및 3층은 주택으로 이용중/ 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어있음

7. 숙박시설

▲소재지 : 화성시 봉담읍 왕림리 ▲감정가 : 11억5천800만원 ▲최저가 : 5억6천700만원 ▲대지면적 : 1천110㎡ ▲건물면적 : 1천253㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월19일 ▲이용상태 : 화성시 봉담읍 당하리 소재 평촌마을 북측 인근에 위치하는 부동산(백야모텔)으로서 주변은 임야, 농경지 외에는 일부 식당, 주택 및 공장이 혼재/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 숙박시설(총 객실 27실)/ 승강기, 화재경보기, 소화전설비, 지하 주차시설, 심야전기보일러

8. 근린주택

▲소재지 : 인천광역시 강화군 선원면 창리 ▲감정가 : 6억8천100만원 ▲최저가 : 4억7천700만원 ▲대지면적 : 735㎡ ▲건물면적 : 378㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월28일 ▲이용상태 : 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 창2리마을회관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 모텔, 음식점 등이 소재하는 지방도주변상가지대/ 철근콘크리트조 및 경량철골구조 철근콘크리트지붕 2층 근린생활시설/ 위생설비, 상하수도, 가스설비 등 되어있음

9. 농지(전)

▲소재지 : 용인시 기흥구 지곡동 ▲감정가 : 10억7천100만원 ▲최저가 : 4억7천800만원 ▲토지면적 : 3천282㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월26일 ▲이용상태 : 용인시 기흥구 지곡동 소재 신갈승마장 북동측 인근의 농경지대에 위치하고, 부근은 단독주택, 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재/ 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접함/ 자연녹지지역, 성장관리권역임

10. 임야

▲소재지 : 인천광역시 중구 운남동 ▲감정가 : 3억1천300만원 ▲최저가 : 2억1천900만원 ▲토지면적 : 776㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월27일 ▲이용상태 : 인천광역시 중구 운남동 소재 잔다리삼거리 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역/ 보전녹지지역, 자연녹지지역, 공익용산지 <산지관리법> , 준보전산지 <산지관리법> , 과밀억제권역 <수도권정비계획법> / 부정형의 토지로서 나지(잡종지) 상태임