해커스 공인중개사

[해커스 공인중개사] 부동산

Q. 동시이행의 항변권에 관한 제536조를 준용하지 않는 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ①계약해제시 당사자들의 원상회복의무 ②가등기담보권자의 청산금 지급과 채무자의 본등기인도의무 ③도급인의 하자보수청구권 또는 손해배상청구권과 수급인의 보수지급청구권 ④피담보채권의 변제와 저당권설정등기말소의무 ⑤전세권 소멸시 전세권자의 목적물인도 및 전세권설정등기말소의무와 전세권설정자의 전세금반환의무 해설 : 채무담보의 목적으로 경료된 채권자 명의의 소유권이전등기나 그 청구권 보전의 가등기의 말소를 구하려면 먼저 채무를 변제하여야 하고 피담보채무의 변제와 교환적으로 말소를 구할 수는 없다(대판 1984.9.11, 84다카781). 즉, 채무변제가 선이행채무이다. 정답 : ④

경제 경기일보 2020-10-20 00:00

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 할인현금수지분석법(DCF)에 관한 설명으로 틀린 것은? ①순현가법을 이용한 투자의 타당성분석에서 선택되는 할인율은 투자주체에 따라 달라질 수 있다. ②순현재가치(NPV)는 장래 순수입에서 제 비용지출을 차감한 금액을 말한다. ③투자금액이 다른 두 투자안의 순현가(NPV)가 동일하여도 두 투자안의 수익성지수(PI)는 다를 수 있다. ④A투자안과 B투자안의 순현가가 각각 100만원과 200만원일 때, A와 B를 결합한 포트폴리오의 순현가는 300만원이 된다. ⑤순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다. 정답: ② 순현재가치(NPV)는 장래 순수입(현금유입)의 현재가치에서 제 비용지출(현금유출의 현재가치)을 차감한 금액을 말한다.

경제 경기일보 2020-10-12 17:02

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 계약에 관한 설명 중 옳은 것은? ①민법상 쌍무계약은 모두 유상계약이다. ②사용대차는 쌍무계약의 일종이다. ③교환계약에서 금전의 보충지급에 대한 약정이 있는 경우, 그에 대하여 매매대금의 규정을 준용할 수 없다. ④유상계약과 무상계약을 구별하는 실익은 유상계약에 한하여 위험부담의 문제가 발생하는 점에 있다. ⑤임대인이 임대목적물에 대한 소유권 등의 처분권한을 갖고 있어야 임대차계약이 유효하게 성립한다. 해설 : 유상계약이 모두 쌍무계약은 아니지만 쌍무계약은 모두 유상계약이다(현상광고계약은 유상계약이며 편무계약에 해당한다). 정답 : ①

경제 경기일보 2020-10-05 19:36

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 부동산학에서 이용하는 자본환원계수에 대한 설명으로 틀린 것은? ①자본환원계수에 적용되는 이자율은 복리개념이다. ②연금의 현가계수는 매년 일정액씩 받게 될 연금을 일시불로 환원한 금액을 구하는 계수이다. ③원리금균등상환방식에서 일정기간 후 중도상환시 미상환대출잔액은 연금의 현가계수를 사용하여 구할 수 있다. ④매월 말 50만원씩 3년간 들어올 것으로 예상되는 임대료수입의 현재가치를 계산하려면 연금의 내가계수(월 기준)의 역수를 활용할 수 있다. ⑤현재 5억원인 주택이 매년 10%씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 일시불의 내가계수를 곱하여 5년 후의 주택가격을 구할 수 있다. 정답: ④ 매월 말 50만원씩 3년간 들어올 것으로 예상되는 임대료수입의 현재가치를 계산하려면 저당상수(월 기준)의 역수(＝연금의 현가계수)를 활용할 수 있다.

경제 경기일보 2020-09-28 17:04

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 등기의 추정력에 관한 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ①소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기가 있다고 하여 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정되는 것은 아니다. ②소유권이전등기 명의자는 제3자에 대하여서 뿐만 아니라 그 전(前) 소유자에 대하여도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다. ③확정판결에 의하여 소유권이전등기가 말소되었으나 그 후 그 판결이 취소되었다면, 말소된 등기의 등기명의자는 여전히 적법한 소유자로 추정된다. ④등기명의자가 등기부상 기재된 등기원인에 의하지 아니하고 다른 원인으로 부동산을 적법하게 취득하였다고 주장하는 경우, 등기원인행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 그 등기의 추정력이 깨어진다고 할 수는 없다. ⑤어느 부동산에 관하여 등기가 경료되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차에서 적법하게 경료된 것으로 추정되지만, 등기명의자에게 불이익한 경우에는 추정력이 인정되지 않는다. 해설 : 추정은 등기명의인의 이익을 위해서 뿐만 아니라 불이익을 위해서도 인정된다. 따라서 등기부상의 소유자는 부동산에 관한 납세의무자로 추정된다. 정답 : ⑤

경제 경기일보 2020-09-21 19:27

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 다음 중 당연히 무효인 등기는? (다툼이 있으면 판례에 따름) ①피담보채무가 변제된 후에 남아 있는 저당권등기를 동일한 내용의 저당권등기로 유용한 때 ②甲乙 그리고 乙丙간에 순차적으로 매매되었으나 등기는 甲으로부터 丙으로 직접 이전된 경우 ③甲乙간의 가장매매를 원인으로 소유권이전등기를 한 후, 다시 甲乙간에 적법한 매매가 있은 때 ④등기되어 있는 건물이 소멸되어 종전 건물과 동일하게 신축한 신 건물의 등기로 구 등기를 유용한 때 ⑤증여받은 부동산을 매매를 원인으로 소유권이전등기를 한 경우 해설 : 멸실건물의 등기부를 신축건물의 등기로 유용하는 것은 인정되지 않는다(대판 1976.10.26, 75다2211) 정답 : ④

경제 경기일보 2020-09-14 20:28

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적에 관한 자료이다. 세후현금수지는? (단, 문제에서 제시한 것 외의 기타 조건은 고려하지 않음) ○세전현금수지 4억원 ○원리금상환액 6천만원 ○원금상환분 3천만원 ○감가상각액 1천만원 ○소득세율20% ①3억600만원 ②3억1천600만원 ③3억2천600만원 ④3억3천600만원 ⑤3억4천680만원 정답: ② 영업소득세 ＝과세대상소득세율 ＝(세전현금수지＋대체충당금＋원금상환분－감가상각비)세율 ＝(4억＋0＋3천만－1천만)0.2 ＝8천400만원 세후현금수지＝세전현금수지-영업소득세 ＝4억원－8천400만원 ＝3억1천600만원

경제 경기일보 2020-09-07 11:13

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 부동산조세의 경제적 효과에 관한 설명 중 틀린 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정함) ①조세의 전가란 납세의무자에게 부담된 조세가 납세의무자의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것을 말한다. ②부동산조세는 사회계층간의 소득격차를 좁히는 소득재분배의 기능을 갖는다. ③주택수요의 가격탄력성이 0.8, 공급의 가격탄력성이 1.2라고 할 때, 재산세 부과 후 수요자보다 공급자에게 귀착되는 세금부담이 더 많아진다. ④토지의 공급곡선이 완전비탄력적인 상황에서 토지보유세가 부과되더라도 자원배분의 왜곡이 초래되지 않는다. ⑤임대주택의 공급곡선이 수요곡선에 비하여 기울기가 완만할 경우, 수요자가 공급자보다 더 많은 세금을 부담하게 된다. 해설 : 주택수요의 가격탄력성이 0.8(비탄력적), 공급의 가격탄력성이 1.2(탄력적)라고 할 때, 재산세 부과 후 수요자가 공급자보다 더 많은 세금을 부담한다. 공급이 더 탄력적이므로 공급자에게 귀착되는 세금부담이 적어진다. 정답 : ③

경제 경기일보 2020-09-01 00:00

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 부동산조세의 경제적 효과에 관한 설명 중 틀린 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정함) ① 조세의 전가란 납세의무자에게 부담된 조세가 납세의무자의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것을 말한다. ② 부동산조세는 사회계층간의 소득격차를 좁히는 소득재분배의 기능을 갖는다. ③ 주택수요의 가격탄력성이 0.8, 공급의 가격탄력성이 1.2라고 할 때, 재산세 부과 후 수요자보다 공급자에게 귀착되는 세금부담이 더 많아진다. ④ 토지의 공급곡선이 완전비탄력적인 상황에서 토지보유세가 부과되더라도 자원배분의 왜곡이 초래되지 않는다. ⑤ 임대주택의 공급곡선이 수요곡선에 비하여 기울기가 완만할 경우, 수요자가 공급자보다 더 많은 세금을 부담하게 된다. 해설 : 주택수요의 가격탄력성이 0.8(비탄력적), 공급의 가격탄력성이 1.2(탄력적)라고 할 때, 재산세 부과 후 수요자가 공급자보다 더 많은 세금을 부담한다. 공급이 더 탄력적이므로 공급자에게 귀착되는 세금부담이 적어진다. 정답 : ③

경제 경기일보 2020-08-24 20:59

[해커스 공인중개사] 공인중개사 자격증 시험예상문제- 부동산학개론

Q. 임대주택정책에 대한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정함) ①임차인에게 보조금을 지급하는 방식은 생산자에게 보조금을 지급하는 방식에 비하여 임차인이 주거지를 자유롭게 선택할 수 있다는 장점이 있다. ②임대료규제정책은 임대료수준 또는 임대료상승률을 일정범위 내에서 규제하여 임차가구를 보호하려는 가격규제의 일종이다. ③임대료보조 대신 동일한 금액을 현금으로 제공하면 저소득층의 효용은 더 많이 증가한다. ④다른 조건이 일정할 경우, 생산자에게 보조금을 지급하는 방식은 장기적으로 임대주택의 공급을 감소시킨다. ⑤정부의 공공임대주택 공급은 임대료에 대한 이중가격을 형성하므로, 공공임대주택 거주자들은 사적 시장과의 임대료차액만큼을 정부로부터 보조받는 것과 같은 효과를 얻는다. 정답: ④ 다른 조건이 일정할 경우, 생산자에게 보조금을 지급하는 방식은 생산자의 비용절감효과에 따라 장기적으로 임대주택의 공급을 증가시킨다.

경제 경기일보 2020-08-17 14:57

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 다음 설명 중 틀린 것은? ①토지시장의 실패에 대응하기 위해 정부는 직접간접 형태의 정책수단으로 토지시장에 개입하고 있다. ②지역지구제는 토지이용의 개발과 보전의 적절한 조화를 통하여 세대간 형평성을 유지하려는 데 그 의의가 있다. ③공공토지비축제도는 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도를 말한다. ④한국토지주택공사는 토지비축사업에 필요한 재원을 조달하기 위해 토지수익연계채권을 발행한 사례가 있다. ⑤지역지구제는 도시 내의 지가를 합리적으로 조정하기 위해 시행되기도 한다. 해설: 지역지구제는 도시 내의 지가를 조정하기 위해 시행되는 것이 아니다. 지역지구제는 토지시장에 발생하는 부(－)의 외부효과를 차단하여 토지이용의 효율성을 제고하고, 개발과 보전의 조화를 통하여 세대간 형평성을 유지(공공복리 증진 도모)하기 위하여 시행된다. 정답: ⑤

경제 경기일보 2020-08-03 20:38

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 부(－)의 외부효과를 발생하는 재화나 행위는 시장기능에 맡겨 두면 사회적 최적수준보다 더 많이 생산되거나 소비되는 문제가 있다. ② 정(＋)의 외부효과란 특정한 경제주체의 행위가 시장기구를 통하지 않고 다른 제3자에게 손해를 주어도 이에 대한 보상이 이루어지지 않는 경우를 말한다. ③ 생산측면에서 부(－)의 외부효과에 대한 정부의 규제는 규제받는 공급자의 공급곡선을 좌측으로 이동시킨다. ④ 정부가 사적 주체에게 보조금을 지급하거나 환경부담금 등을 부과하는 것은 외부효과에 대한 개입수단이 될 수 있다. ⑤ 사적 비용이 사회적 비용보다 클 경우에 정부의 시장개입은 필요하다. 해설 : 부(－)의 외부효과란 특정한 경제주체의 행위가 시장기구를 통하지 않고 다른 제3자에게 손해를 주어도 이에 대한 보상이 이루어지지 않는 경우를 말한다. 정답 : ②

경제 경기일보 2020-07-20 20:15

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 부동산시장의 특성과 기능에 관한 설명으로 틀린 것은? ①부동산의 공급에는 상당한 시간이 소요되므로, 수요가 급증하여도 공급이 적시에 이루어지지 못하는 경우가 많다. ②부동산의 개별성은 부동산시장이 조직화되지 못하는 특성을 형성하게 한다. ③부동산시장은 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 권리관계와 현금이 교환되는 교환기능이 있다. ④부동산은 일반적으로 고가(高價)이기 때문에 자금조달의 가능성이 시장참여에 영향을 미친다. ⑤부동산시장은 국지성의 특징이 있기 때문에 균질적인 가격형성이 가능하다. 정답: ⑤ 부동산시장은 국지성의 특징이 있기 때문에 지역시장마다 다른 이질적인 가격이 형성될 수 있다.

경제 경기일보 2020-04-27 11:46

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법편

Q. 다음 중 권리를 취득하는 경우에 전주(前主)의 하자나 부담이 소멸하는 것은? ①증여 ②건물의 매수 ③상속 ④지상권 설정 ⑤시효취득 정답: ⑤ 권리를 취득하는 경우에 전주(前主)의 하자나 부담이 소멸하는 것은 원시취득을 의미한다. 원시취득에는 무주물 선점, 첨부, 시효취득, 선의취득 등이 있다.

경제 경기일보 2020-04-20 11:30

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

Q. 다음은 법률행위의 무효에 관한 설명이다. 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ①법률행위의 무효는 확정적으로 효력이 발생하지 않는 것이 원칙이다. ②토지거래허가구역 내 토지에 대하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 적법하게 계약을 해제할 수 있다. ③본인의 추인을 아직 받지 않은 무권대리행위는 유동적 무효의 상태라고 할 수 있다. ④토지거래허가구역 내 토지에 대하여 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 허가를 받으면 소급적으로 유효로 된다. ⑤허가지역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우에 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 주된 급부를 이행할 의무가 있을 뿐이고, 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 하는 상호간의 협력의무는 없다. 정답: ⑤ 규제지역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우에 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로, 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있다(대판 1991.12.24, 90다12243).

경제 경기일보 2020-03-23 14:49

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 주택가격이 4억원에서 5억원으로 변화함에 따라 주택공급량은 최초의 1,200채에서 1,440채로 변하였다. 이때 공급의 가격탄력성을 구하면? (단, 다른 조건은 고려하지 않고, 탄력성은 최초값을 기준으로 함) ①0.40 ②0.60 ③0.80 ④1.00 ⑤1.20 정답: ③ 공급량의 변화분240채 최초의 공급량1,200채 가격의 변화분1억원 최초의 가격4억원 분자값(공급량의 변화율)은 0.20이고, 분모값(가격의 변화율)은 0.25이다. 따라서 공급의 가격탄력성은 0.200.25＝0.80이다.

경제 경기일보 2020-03-02 18:52

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

Q. 착오, 사기강박에 관한 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ①부동산매매에서 시가에 관한 착오는 일반적으로 법률행위의 중요부분에 관한 착오에 해당한다. ②과실 있는 표의자가 착오를 이유로 의사표시를 취소하여 상대방이 손해를 입은 경우, 상대방은 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. ③제3자의 사기로 인하여 매매계약을 체결하여 손해를 입은 자가 제3자에 대하여 손해배상을 청구하기 위해서는 먼저 매매계약을 취소하여야 한다. ④매도인의 기망에 의하여 매매계약 체결시 토지의 일정부분을 매매대상에서 제외시키는 특약을 한 경우, 그 특약만을 기망에 의한 법률행위로서 취소할 수는 없다. ⑤강박에 의하여 이루어진 소송행위는 원칙적으로 취소할 수 있다. 정답: ④ ④ 매매계약 체결시 토지의 일정부분을 매매대상에서 제외시키는 특약을 한 경우, 이는 매매계약의 대상 토지를 특정하여 그 일정부분에 대하여는 매매계약이 체결되지 않았음을 분명히 한 것으로써 그 부분에 대한 어떠한 법률행위가 이루어진 것으로는 볼 수 없으므로, 그 특약만을 기망에 의한 법률행위로서 취소할 수는 없다(대판 1999.3.26, 98다56607).

경제 경기일보 2020-02-24 11:16

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

Q. X토지 경매절차에서 甲이 실질적으로 매수자금을 부담하지만 친구인 乙의 이름으로 매각받기로 약정을 하였고, 그 후 매각허가결정에 따라 乙은 대금을 완납하고 자신의 명의로 등기를 마쳤다. 다음 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① 甲과 乙 사이에는 명의신탁약정이 있는 것으로 본다. ② X토지에 대한 소유권을 취득하는 자는 乙이다. ③ 만일 경매목적물의 소유자가 甲과 乙 사이의 명의신탁 사실을 알고 있었다면 乙의 등기는 무효이다. ④ 甲의 지시에 따라 乙이 X토지를 매각한 후 그 처분대금을 甲에게 반환하기로 한 약정은 무효이다. ⑤ 乙이 X토지를 丁에게 처분한 경우, 丁은 악의라도 소유권을 취득할 수 있다. 정답: ③ 경매절차에서의 소유자가 위와 같은 명의신탁약정 사실을 알고 있었거나 소유자와 명의신탁자가 동일인이라고 하더라도 그러한 사정만으로 그 명의인의 소유권취득이 ?부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률? 제4조 제2항에 따라 무효로 된다고 할 것은 아니다. 비록 경매가 사법상 매매의 성질을 보유하고 있기는 하나 다른 한편으로는 법원이 소유자의 의사와 관계없이 그 소유물을 처분하는 공법상 처분으로서의 성질을 아울러 가지고 있고, 소유자는 경매절차에서 매수인의 결정과정에 아무런 관여를 할 수 없는 점, 경매절차의 안정성 등을 고려할 때 경매부동산의 소유자를 위 제4조 제2항 단서의 상대방 당사자라고 볼 수는 없기 때문이다(대판 2012.11.15, 2012다69197).

경제 경기일보 2020-02-03 11:30

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 부동산의 탄력성에 대한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정함) ①수요가 완전탄력적일 때 공급이 증가해도 균형가격은 변하지 않는다. ②가격이 하락할 때 수요가 탄력적일수록 가격은 더 하락한다. ③임대료의 변화율보다 수요량의 변화율이 작을 때, 임대료 인상은 공급자의 총수입을 증가시킨다. ④수요가 증가할 때 공급의 가격탄력성이 비탄력적일수록 가격은 더 크게 상승한다. ⑤공급이 완전비탄력적일 때 수요가 증가해도 균형거래량은 변하지 않는다. 정답: ② 가격이 하락할 때 수요가 탄력적일수록(매수자의 시장진입으로 수요가 더 많이 증가하면) 가격은 덜 하락한다.

경제 경기일보 2020-01-27 14:55

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법편

Q.가등기담보에 대한 다음 기술 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ①매매대금이나 공사대금을 담보할 목적으로 한 경우에는 ?가등기담보 등에 관한 법률?은 적용되지 않는다. ②2억원을 차용하면서 이미 2억원의 채무에 대한 저당권이 설정된 3억원 상당의 부동산에 가등기한 경우에도 ?가등기담보 등에 관한 법률?이 적용된다. ③무청산특약은 청산기간의 전후를 막론하고 효력이 없다. ④?가등기담보 등에 관한 법률?은 소유권 이외의 권리취득의 경우에는 적용하지 않는다. ⑤가등기담보설정자는 담보물에 제3자를 위한 용익권을 설정할 수 없다. 정답: ① ① 소비대차에 부수해서 대물변제 예약을 하고 비전형담보를 설정한 경우에 한하여 ?가등기담보 등에 관한 법률?이 적용된다. 따라서 소비대차가 아닌 매매대금채권공사대금채권 등을 담보하기 위하여 가등기 또는 소유권이전등기가 된 경우에는 적용되지 않는다. 정답확인 제4편 민사특별법 제4장 가등기담보 등에 관한 법률(기본서 p.655~656)

경제 경기일보 2019-12-16 16:43

경제 연재

지난 연재

이시각 주요기사