해커스 공인중개사

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

Q. 다음 중 지상권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ①현재 건물이나 공작물 등이 없으면 지상권을 설정할 수 없다. ②지상권은 소유자의 의사에 반하여 양도할 수 있다. ③종전 소유자에 대한 연체기간을 합산하여 2년이 되면 토지양수인은 소멸을 청구할 수 있다. ④지상권은 인접한 토지와의 이용관계에 대해서 상린관계에 관한 규정이 적용되지 않는다. ⑤영구무한의 지상권은 인정되지 않는다. 정답: ② ① 지상권은 토지를 사용하는 물권이므로 현재 토지 위에 지상물이 없더라도 지상권은 유효하게 성립한다. 또한 지상물이 멸실하더라도 지상권은 그대로 존속한다. ③ 토지의 양수인이 지상권자의 지료 지급이 2년 이상 연체되었음을 이유로 지상권소멸청구를 함에 있어서 종전 소유자에 대한 연체기간의 합산을 주장할 수 없다(대판 2001.3.13, 99다17142). ④ 상린관계는 소유자간에만 인정되는 것은 아니며 지상권전세권에 준용규정을 둔다. 임차권에는 준용규정이 없으나 해석상 상린관계 규정이 적용된다. ⑤ 판례는 존속기간이 영구인 지상권을 인정할 실제의 필요성도 있음을 이유로 이를 허용하고 있다(대판 2001. 5.29, 99다66410).

경제 경기일보 2019-03-12 10:12

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 주택저당유동화제도에 대한 설명으로 틀린 것은? ①주택저당유동화제도가 정착되기 위해서는 1차 저당시장의 대출금리가 2차 저당시장 금리보다 높아야 한다. ②주택저당유동화제도가 활성화되면 주택금융소비자에게 차입기회가 확대되어 주택수요증가의 한 요인이 된다. ③1차 저당시장은 주택금융소비자와 주택자금을 대출하는 금융기관간의 시장이다. ④주택금융기관은 자금대출 고정화현상을 완화시켜 유동성위험을 줄이고, 더 많은 자금을 조달할 수 있다. ⑤주택저당증권(MBS)은 한국주택금융공사가 주택저당채권 집합물을 기초로 발행한 것으로, 부동산 관련 대표적인 지분증권이다. 정답: ⑤ 주택저당증권(MBS)은 지분증권이 아니라 자산을 기초로 발행한 자산유동화증권(ABS)의 한 종류로, 부채증권이다.

경제 경기일보 2019-03-10 14:18

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

Q.대리권이 없는 乙은 甲 소유의 부동산을 丙에게 매매하는 계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ①乙이 위 계약에 따라 丙에게 소유권이전등기를 해준 경우, 甲은 丙명의 등기의 말소를 청구할 수 있다. ②甲이 乙에 대하여 추인을 하였다면 丙이 그 추인 사실을 몰랐더라도 위 계약을 철회할 수 없다. ③甲이 乙의 무권대리행위를 알면서도 丙에게 부동산을 인도하였다면 위 계약을 추인한 것으로 볼 수 있다. ④乙이 위 계약 당시 미성년자인 경우, 乙은 丙에게 계약의 이행 또는 손해배상책임을 지지 않는다. ⑤甲의 유효한 추인이 있으면 특별한 사정이 없는 한 乙의 행위는 계약시에 소급하여 甲에게 효력이 있다. 정답: ② ② 추인 또는 거절의 의사표시는 상대방에 대하여 하지 아니하면 그 상대방에 대항하지 못한다. 그러나 상대방이 그 사실을 안 때에는 그러하지 아니하다(제132조). 따라서 乙에게 추인의 의사표시를 한 경우에는 丙이 그 사실을 알아야만 추인의 효력을 丙에게 주장할 수 있으므로, 그 사실을 모르는 丙은 甲에 대하여 철회권을 행사할 수 있다. ① 무권대리인의 법률행위는 본인에 대하여 효력이 없으므로(제130조) 본인 甲은 등기의 말소를 청구할 수 있다. ③ 묵시적 추인에 해당한다. ④ 대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 계약의 이행 또는 손해배상책임을 물을 수 없다(제135조 제2항). ⑤ 추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약시에 소급하여 그 효력이 생긴다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다(제133조).

경제 경기일보 2019-03-05 10:06

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q.부동산금융에 대한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 일정하다.) ①일반적으로 대출상환기간이 길수록 주택자금 차입자는 매기 상환부담이 작아지기 때문에 주택수요가 증가할 수 있다. ②프로젝트 파이낸싱(PF)에서 금융기관이 부채자금을 제공할 때, 해당 프로젝트사업의 부지에 저당권을 설정할 수 있다. ③코픽스(COFIX) 기준금리를 사용하는 하는 주택담보대출은 변동금리형 주택담보대출이다. ④원금균등상환방식은 대출자측에서 볼 때, 원금회수위험이 원리금균등분할상환방식보다 상대적으로 적다. ⑤점증상환대출방식은 초기에는 차입자의 원금상환부담이 원금균등분할방식 및 원리금균등분할상환방식보다 적다. 정답: ② 프로젝트 파이낸싱(PF)에서 금융기관이 부채자금을 제공할 때, 해당 프로젝트사업의 부지에 저당권을 설정할 수 없다. 프로젝트금융은 부동산의 물적인 담보로 대출을 제공하는 것이 아니다.

경제 경기일보 2019-03-01 10:41

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

Q. 甲은 乙을 대리인으로 선임하였으나 대리권의 범위를 정하지 않았다. 다음 중 乙의 권한 밖의 행위는? ①부패하기 쉬운 물건의 매각 ②미등기부동산의 등기 ③건물의 수선 ④채권의 소멸시효 중단 ⑤예금을 주식으로 전환 정답: ⑤ 권한을 정하지 않은 대리인은 보존행위와 대리의 목적인 물건이나 권리의 성질이 변하지 않는 범위에서 이용 또는 개량하는 행위만을 할 수 있다. 따라서 예금을 주식으로 전환하거나 사채로 전환하는 행위, 토지의 형질의 변경 등의 행위는 성질이 변하는 행위이므로 권한을 넘는 행위가 된다.

경제 경기일보 2019-02-27 09:10

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

해커스 공인중개사 (부동산학개론) Q. 다음의 조건하에서 원금균등분할상환방식에 의한 2차년도의 ㉠이자지급분과 ㉡원리금을 각각 구하면? (단, 주어진 조건만 고려한다.) ○부동산 담보평가가격: 3억원 ○담보인정비율(LTV): 60% ○대출이자율: 연 10%(고정금리) ○대출만기: 20년 ㉠ ㉡ ① 16,800,000원 24,200,000원 ② 16,000,000원 25,000,000원 ③ 17,100,000원 25,100,000원 ④ 17,100,000원 26,100,000원 ⑤ 19,200,000원 26,800,000원 정답: ④ 융자액 180,000,000원＝담보평가가격 3억원담보인정비율(60%) 0.6 -균등한 원금(9,000,000원)＝융자금(180,000,000원)상환기간(20년) -1차년도 잔금(171,000,000원)＝원금(180,000,000원)－원금상환분(9,000,000원) ㉠2차년도 이자지급분(17,100,000원)＝1차년도 잔금(171,000,000원)이자율(0.1) ㉡2차년도 원리금(26,100,000원)＝원금(9,000,000원)＋2차년도 이자지급분(17,100,000원)

부동산 권재민 기자 2019-02-24 15:17

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

Q. 다음 중 의사표시에 관한 내용으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① 사기로 인하여 계약을 한 자는 그 법률행위를 취소하여야 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. ② 대리인의 강박으로 인하여 계약이 체결되었다면 상대방은 본인이 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 취소할 수 있다. ③ 도달주의에 관한 규정은 임의규정에 해당한다. ④ 상대방이 수령을 거절하였다면 도달로 인정할 수 없다. ⑤ 상대방이 제한능력자일지라도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 아니한다. 정답: ③ ① 제3자의 사기행위로 인하여 피해자가 주택건설사와의 사이에 주택에 관한 분양계약을 체결하였다면 피해자가 제3자를 상대로 손해배상청구를 하기 위하여 반드시 그 분양계약을 취소할 필요는 없다(대판 1998.3.10, 97다55829). 즉, 불법행위로 인한 손해배상을 청구하기 위해 계약을 취소할 필요는 없다. ② 상대방 있는 의사표시에 관하여 제3자가 사기나 강박을 한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있으나, 상대방의 대리인 등 상대방과 동일시할 수 있는 자의 사기나 강박은 제3자의 사기?강박에 해당하지 아니한다(대판 1999.2.23, 98다60828?60835). ④ 도달이라 함은 사회통념상 상대방이 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여 있는 경우를 가리키는 것으로서, 상대방이 통지를 현실적으로 수령하거나 통지의 내용을 알 것까지는 필요로 하지 않는 것이므로, 상대방이 정당한 사유 없이 통지의 수령을 거절한 경우에는 상대방이 그 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여 있는 때에 의사표시의 효력이 생기는 것으로 보아야 한다(대판 2008.6.12, 2008다19973). ⑤ 의사표시의 상대방이 의사표시를 받은 때에 제한능력자인 경우에는 의사표시자는 그 의사표시로써 대항할 수 없다. 다만, 그 상대방의 법정대리인이 의사표시가 도달한 사실을 안 후에는 그러하지 아니하다(제112조).

경제 경기일보 2019-02-19 15:01

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q.고정금리 주택금융에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다.) ①예상치 못한 인플레이션이 발생하면 대출기관은 상대적으로 유리하고, 차입자는 불리해진다. ②대출자의 명목이자율은 시장 실질이자율, 대출 관련 위험에 대한 대가, 기대 인플레이션율로 구성된다. ③차입자가 금리변동위험을 줄이고자 할 때에는 변동금리대출보다 고정금리대출을 더 선호할 것이다. ④시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 대출기관의 수익성이 상대적으로 악화된다. ⑤시장이자율이 대출약정이자율보다 낮아지면 고정금리대출 차입자에게 조기상환할 유인이 생긴다. 정답: ① 예상치 못한 인플레이션이 발생하면 대출기관은 상대적으로 불리해지고, 차입자는 상대적으로 유리해진다.

경제 경기일보 2019-02-15 19:49

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

Q. 乙은 甲의 토지를 매수하였으나 착오를 이유로 취소를 주장하고 있다. 乙의 주장이 인정되지 않는 경우는? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① 법령상 제한의 착오 ② 토지의 동일성에 관한 착오 ③ 토지의 경계에 관한 착오 ④ 현저한 시가의 착오 ⑤ 토지의 현황에 관한 착오 정답: ① 비육우(肥肉牛)를 키우기 위해 토지를 매수하였으나 법령상 제한으로 비육우(肥肉牛)를 키울 수 없게 된 경우는 단순한 동기의 착오에 해당하여 취소할 수 없다는 것이 판례의 입장이다(대판 1984.10.23, 83다카1187).

경제 경기일보 2019-02-12 14:45

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 아래 자료에 해당하는 미래 투자수익률의 확률분포를 통해 포트폴리오의 기대수익률을 구하시오. (단, A부동산 투자금액의 비중은 60%, B부동산 투자금액의 비중은 40%이다.) 상황 확률 A부동산 B부동산 호경기 0.3 50% 20% 정상 0.4 20% 15% 불경기 0.3 －10% 10% ①14% ②15% ③16% ④17% ⑤18% 정답: ⑤ 포트폴리오의 기대수익률은 개별자산의 기대수익률을 먼저 구하고, 이를 투자금액의 비중에 따라 가중평균하여 계산한다. ?A:(0.350%)＋(0.420%)＋(0.3－10%)＝20% ?B:(0.320%)＋(0.415%)＋(0.310%)＝15% 따라서, 포트폴리오 기대수익률은 (0.620%)＋(0.415%)＝18%이다.

경제 경기일보 2019-02-08 14:10

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

Q. 다음 중 공유에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다. ② 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 과반수로써 결정한다. ③ 공유물을 변경하기 위하여 공유자 전원의 동의를 얻어야 한다. ④ 다른 공유자의 지분권을 대외적으로 주장하는 것은 공유물의 보존행위에 속한다고 할 수 없다. ⑤ 공유자는 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있다. 정답: ② 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다(제265조). 즉, 공유자의 과반수가 아니라 공유자 지분의 과반수임에 주의하여야 한다.

경제 경기일보 2019-02-05 18:46

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 불확실성하에서 평균－분산 지배원리에 따른 투자분석에 관한 설명으로 옳은 것은? ①두 투자대안의 평균이 동일하다면 분산이 큰 투자대안을 선택한다. ②두 투자대안의 분산이 동일하다면 평균이 작은 투자대안을 선택한다. ③A투자안이 B투자안보다 기대수익률이 크고 분산도 크다면, A투자안은 B투자안을 지배한다. ④두 투자안의 기대수익률이 동일하다면 표준편차가 작은 투자안을 선택한다. ⑤두 투자안의 기대수익률이 동일하다면 위험이 작은 투자안을 선택하는 태도를 위험선호(추구)형이라고 한다. 정답: ④ ④ 두 투자안의 기대수익률(평균)이 동일하다면 표준편차(분산)가 작은 투자안을 선택한다. 위험회피형 투자자의 위험에 대한 합리적인 태도이다. ① 두 투자대안의 평균이 동일하다면 분산이 작은 투자대안을 선택한다. ②두 투자대안의 분산이 동일하다면 평균이 큰 투자대안을 선택한다. ③ A투자안이 B투자안보다 기대수익률이 크고 분산도 크다면 두 투자안은 상호 지배관계에 있지 아니하므로 무엇을 선택하든지 기대효용은 동일하다. A는 고위험－고수익 투자안이고, B는 상대적으로 저위험－저수익 투자안이다. ⑤ 두 투자안의 기대수익률이 동일하다면 분산(위험)이 작은 투자안을 선택하는 태도를 위험회피형이라고 한다.

경제 경기일보 2019-02-05 09:20

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

Q. 甲 소유의 X토지를 乙이 소유의 의사로 평온?공연하게 20년간 점유하였다, 다음 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① 甲은 乙에게 소유물반환을 청구할 수 있다. ② 甲은 乙에게 토지 사용에 대한 부당이득반환을 청구할 수 있다. ③ 甲이 취득시효기간이 완성되기 전에 丙에게 X토지를 이전하였다면, 乙은 丙에게 취득시효를 주장할 수 있다. ④ 甲이 취득시효기간이 완성된 후에 丙에게 X토지를 이전하였다면, 乙의 甲에 대한 등기청구권은 소멸한다. ⑤ ④의 경우에 乙은 甲에게 채무불이행에 의한 손해배상을 청구할 수 있다. 정답: ③ ③ 취득시효 완성자는 취득시효기간 만료 전에 등기명의를 넘겨받은 시효 완성 당시의 등기명의자에 대하여 등기를 청구할 수 있다. ① 乙이 甲 소유의 대지를 소유의 의사로 평온?공연하게 20년간 점유하였다면 乙은 甲에게 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고 甲은 이에 응할 의무가 있으므로, 乙이 위 대지에 관하여 소유권이전등기를 경료하지 못한 상태에 있다고 해서 甲이 乙에 대하여 그 대지에 대한 불법점유임을 이유로 그 지상건물의 철거와 대지의 인도를 청구할 수는 없다(대판 1988.5.10, 87다카1979). ② 부동산에 대한 취득시효가 완성되면 점유자는 소유명의자에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으므로 점유자가 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하여 아직 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도 소유명의자는 점유자에 대하여 점유로 인한 부당이득반환청구를 할 수 없다(대판 1993.5.25, 92다51280). ④ 부동산에 대한 점유로 인한 소유권취득시효가 완성되었다 하더라도 이를 등기하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자에게로 소유권이전등기가 마쳐지면 점유자가 그 제3자에게는 그 시효취득으로 대항할 수 없으나, 그로 인하여 점유자가 취득시효 완성 당시의 소유자에 대한 시효취득으로 인한 소유권이전등기청구권을 상실하는 것은 아니고 단지 위 소유자의 점유자에 대한 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되는 것뿐이므로, 그 후 어떠한 사유로 취득시효 완성 당시의 소유자에게로 소유권이 회복되었다면 점유자는 그 소유자에게 시효취득의 효과를 주장할 수 있다(대판 1994.2.8, 93다42016). ⑤ 계약상의 채권?채무관계가 없으므로 채무불이행책임은 문제되지 않으며, 다만 등기명의인이 그 부동산의 취득시효 완성 사실을 알고 그 부동산을 제3자에게 처분하여 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무가 이행불능에 빠진 경우 그러한 등기명의인의 처분행위는 시효취득자에 대한 소유권이전등기의무를 면탈하기 위하여 한 것으로서 위법하고, 부동산을 처분한 등기명의인은 이로 인하여 시효취득자가 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대판 1999.9.3, 99다20296).

경제 경기일보 2019-01-29 10:08

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 다음의 자료를 활용하여 투자안의 순현가(NPV)와 수익성지수(PI)를 각각 구하면 얼마인가? (단, 할인율은 연 7%이다.) 구분(현금흐름) 초기 현금지출(12,500,000원) 말기 현급유입(26,750,000원) ①1.250만원, 2.00 ②1,250만원, 1.50 ③1,250만원, 1.20 ④1,000만원, 2.50 ⑤1,000만원, 2.00 정답: ① 현금유입의 현가＝26,750,000원(1＋0.07)＝25,000,000원 NPV＝25,000,000원－12,500,000원＝12,500,000원 PI＝25,000,000원12,500,000원＝2.00

경제 경기일보 2019-01-25 15:50

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

Q. 상린관계에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① 수도 등의 시설권에 근거하여 공사를 시행하기 위해서는 수도 등이 통과하는 토지소유자의 승낙을 받아야 한다. ② 경계표나 담의 설치비용은 쌍방이 절반하여 부담한다. ③ 인접한 주거에 들어가기 위해서는 반드시 승낙을 얻어야 하며, 법원의 판결로써 갈음할 수 없다. ④ 주위토지통행권이 인정되는 경우 통로개설비용은 원칙적으로 주위토지통행권자가 부담하여야 한다. ⑤ 무상의 주위토지통행권은 직접분할자 또는 일부양도의 당사자 사이에만 적용되고, 특정승계인에게는 적용되지 않는다. 정답: ① 수도 등 시설권은 법정의 요건을 갖추면 당연히 인정되는 것이고, 시설권에 근거하여 수도 등 시설공사를 시행하기 위하여 따로 수도 등이 통과하는 토지소유자의 동의나 승낙을 받아야 하는 것이 아니다. 따라서 토지소유자의 동의나 승낙은 ?민법? 제218조에 기초한 수도 등 시설권의 성립이나 효력 등에 어떠한 영향을 미치는 법률행위나 준법률행위라고 볼 수 없다(대판 2016.12. 15, 2015다247325).

경제 경기일보 2019-01-25 15:50

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 할인현금수지분석법(DCF)에 관한 기술 중 틀린 것은? ① 순현가(NPV)는 투자안의 현금유입의 현재가치 합에서 현금유출의 현재가치를 차감(공제)한 것이다. ② 사전에 할인율을 결정하지 않아도 투자안의 내부수익률(IRR)을 구할 수 있다. ③ 투자안의 수익성지수(PI)가 1.0보다 큰 경우 투자가치가 있다고 본다. ④ 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 일치시키는 할인율을 내부수익률(IRR)이라고 한다. ⑤ 요구수익률(k)이 내부수익률(IRR)보다 크면 투자의 타당성이 있다고 본다. 정답: ⑤ 요구수익률(k)이 내부수익률(IRR)보다 크면 투자의 타당성이 없다. 내부수익률이 요구수익률보다 크면 투자가치가 있다고 본다.

경제 경기일보 2019-01-18 11:22

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

Q. 다음 매도인의 담보책임 중 선악을 묻지 않고 대금감액청구권이 인정되는 것은? ① 권리의 전부가 타인에게 속한 경우(제570조) ② 권리의 일부가 타인에게 속한 경우(제572조) ③ 수량부족ㆍ일부멸실의 경우(제574조) ④ 제한물권에 의하여 제한받는 경우(용익적 권리에 의한 제한)(제575조) ⑤ 저당권ㆍ전세권 행사로 인한 경우(제576조) 정답: ② 수량부족ㆍ일부멸실의 경우(제574조)의 경우에는 선의자에게만 대금감액청구가 인정되지만, 권리의 일부가 타인에게 속한 경우(제572조)에는 선악을 불문하고 대금감액청구권이 인정된다.

경제 경기일보 2019-01-15 10:35

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 부동산학에서 이용하는 자본환원계수에 대한 설명으로 옳은 것끼리 짝지어진 것은? ㉠ 일시불의 현가계수의 역수는 연금의 현가계수이다. ㉡ 감채기금계수는 현재가치를 구하는 공식이다. ㉢ 융자받은 금액에 저당상수를 곱하면 원리금균등상환방식에 의한 매기 상환해야 할 원리금이 계산된다. ㉣ 일시불의 내가계수는 매년 일정액씩 r의 이자율로 적립한 경우에 n년 후에 달성되는 금액을 구할 때 사용한다. ㉤ 감채기금계수는 n년 후에 1원을 만들기 위해서 이자율 r로 매년 불입(적립)해야 할 금액을 구할 때 사용한다. ① ㉠, ㉢ ② ㉠, ㉤ ③ ㉡, ㉣ ④ ㉢, ㉤ ⑤ ㉢, ㉣, ㉤ 정답: ④ 옳은 항목은 ㉢㉤이다. ㉠일시불의 현가계수의 역수는 일시불의 내가계수이다. ㉡감채기금계수는 미래가치를 구하는 계수이다. ㉣연금의 내가계수에 대한 설명이다.

경제 경기일보 2019-01-13 13:01

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법 편

62. 최초 매도인 甲과 중간 매수인 乙, 乙과 최종 매수인 丙 사이에 순차로 매매계약이 체결된 경우에 관한 내용 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① 3자 합의가 있는 경우에 丙은 乙을 대위하여 甲에게 등기를 청구하여야 한다. ② 3자 합의가 있는 경우에 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸한다. ③ 3자 합의가 있는 경우에 甲의 乙에 대한 매매대금채권은 제한된다. ④ 3자 합의가 없는 경우에 丙은 등기를 이전받을 방법이 없다. ⑤ 3자 합의가 없는 경우에 乙이 甲에 대한 등기청구권을 丙에게 양도하고 이를 甲에게 통지하여도, 丙은 甲에게 직접 등기를 청구할 수 없다. 정답: ⑤ ⑤ 최종 양수인이 중간자로부터 소유권이전등기청구권을 양도받았다 하더라도 최초 양도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차 이행을 청구할 수 없다(대판 1997.5.16, 97다485). ① 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초 양도인과 최종 양수인 사이에도 그 중간등기생략의 합의가 있었음이 요구된다(대판 1991.4.23, 91다5761). ② 중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 이러한 합의는 중간등기를 생략하여도 당사자 사이에 이의가 없겠고 또 그 등기의 효력에 영향을 미치지 않겠다는 의미가 있을 뿐이지 그러한 합의가 있었다 하여 중간 매수인의 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸되는 것은 아니라 할 것이다(대판 1991.12.13, 91다18316). ③ 최초 매도인과 중간 매수인, 중간 매수인과 최종 매수인 사이에 순차로 매매계약이 체결되고 이들간에 중간생략등기의 합의가 있은 후에 최초 매도인과 중간 매수인간에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 경우, 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다(대판 2005.4.29, 2003다66431). 즉, 3자 합의가 있다하여도 최초 매도인의 대금청구권이 제한되지 않는다. ④ 중간생략등기의 합의가 없다면 부동산의 전전매수인은 매도인을 대위하여 그 전 매도인인 등기명의자에게 매도인 앞으로의 소유권이전등기를 구할 수는 있을지언정 직접 자기 앞으로의 소유권이전등기를 구할 수는 없다고 한다(대판 1969.10.28, 69다1351).

경제 경기일보 2019-01-08 10:27

[해커스 공인중개사] 부동산학개론

Q. 부동산투자에 대한 설명으로 틀린 것은? ① 투자자의 요구수익률은 위험이 증대됨에 따라 아울러 상승한다. ② 현금흐름의 계산과정에서 유효총소득은 가능총수입에 공실 및 회수불가능한 임대수입과 기타소득을 더하여 구한다. ③ 지분투자(자기자본)수익률은 지분투자액에 대한 세전현금수지의 비율로 계산된다. ④ 순소득승수법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다. ⑤ 비체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 포트폴리오를 구성하면 회피할 수 있다. 정답: ② 유효총소득은 가능총수입에 공실 및 회수불가능한 임대수입(＝대손충당금)은 공제하고, 기타소득을 더하여 구한다.

경제 경기일보 2019-01-05 09:55

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