부동산중개업법 개정안중 에스크로우제도

에스크로우제도, 중개계약서 서면화 등을 골자로 한 부동산중개업법 개정안이 지난 9월21일 입법 예고된뒤 20일간의 입법예고기간을 거쳐 정기국회 상정을 앞두고 있다.

이번 개정법률안은 중개업법이 제정된 이후 개정안으로서 획기적인 것임과 동시에 법개정이 완료되면 기존 중개제도의 기본틀을 바꾸는 계기가 될 전망이다.

부동산 중개업법 개정안 가운데 과거의 법개정추진과 확연히 구별되는 에스크로우제도에 대해 살펴본다.

◇에스크로우제도 도입목적 및 기능

그동안 부동산거래는 거래금액이 비교적 고액임에도 불구하고 거래에 따른 안전장치가 없이 거래가 이뤄져 각종 문제점을 안고 있는 게 현실이다.

최근 부동산거래매체의 다양성과 부동산금융의 발달로 거래관계가 복잡해지면서 부동산거래의 안전을 도모하기 위해 거래관계자 이외에 부동산거래가 완성될 때까지 계약금, 중도금 등을 일정한 금융기관, 공제 등 제 3자의 입장에서 거래관련 수속 및 대금지급 등을 처리해주는 기관의 필요성이 갈수록 증폭되고 있다.

이에 따라 도입을 추진중인 것이 에스크로우제도 이다.

또한 이 제도가 도입되면 부동산종합서비스 체계의 구축이 가능하고 소비자의 피해를 사전에 예방할 수 있게 될 전망이다.

에스크로우제도는 부동산거래가 발전된 사회일수록 필수적으로 요구되는 것으로 미국에서 처음으로 실시됐다.

매수인과 매도인간의 계약이 성립되면 중개업자가 매매계약서와 매수인이 예금시킨 보증금을 에스크로우 회사에 전달하고 바로 에스크로우가 개설된다.

이 에스크로우는 법에 의해 요구되는 것은 아니지만 제3자의 독립된 기관이 매매에 관한 법적서류절차를 매듭지어 주는 것이므로 반드시 필요한 일이기 때문에 실무에서는 부동산 매매, 융자교환, 주류면허 매매, 담보물 매매, 유언증여 매매에 많이 이용 된다.

특히 주류면허 매매, 담보물 매매, 유언증여 매매의 경우에는 법에 의해 반드시 에스크로우가 반드시 요구된다.

부동산거래시 에스크로우 회사에게 모든 업무를 맡길 경우에는 제반업무를 한 기관에서 관리하기 때문에 일률적이며 정확하고 절차가 신속해 통상거래가의 0.2%(협의 조정가능함)를 에스크로우비용으로 지불하고 있다.

◇제도도입에 따른 기대 효과

부동산 거래의 투명성이 불분명하고 부동산거래사고 및 기타 부작용이 많았던 것이 그동안 우리 부동산시장의 현실이다.

부동산거래와 직접적으로 관련돼 있는 여러 이해관계인을 보호하는 제도적인 장치가 부족한 현실을 감안할때 이 제도의 도입은 필수 불가결한 상태다.

이 제도 도입에 따른 기대효과를 살펴보면 다음과 같다.

▲ 이해당사자들의 금전에 대한 적절하고 합법적인 관리와 에스크로우회사가 매수인에게 돈을 지급하는 동시에 매도인에게 소유권의 이전등기가 이뤄져 거래의 동시이행이 보장된다.

▲매도인과 매수인 등 매매당사자들이 매매가 합법적으로 종결될때까지 매매대금 등 금전을 직접 거래하지 않기 때문에 부동산시장에 발생할 수 있는 금전사기를 사전에 예방할 수 있다.

▲에스크로우회사에 소유권이전에 필요한 모든 업무를 맡기는 경우 모든것을 한곳에서 관리하기 때문에 업무진행이 일률적이며 절차가 정확하다.

▲본질적으로 부동산의 소유권이 이전되기 전에 부동산의 모든 조건이 충족되는지 감시하는 수단 및 자금과 문서의 교환소 역할을 제공해 준다.

▲부동산거래의 투명성이 확보되는 효과를 볼 수 있어 정부차원에선 취득세, 등록세, 양도소득세 등 징수가능한 세원의 누수를 방지할 수 있다.

◇에스크로우제도 도입에 따른 문제점 및 개선대안

에스크로우제도는 부동산종합서비스 체계의 구축이 가능하고 소비자피해를 사전에 예방할 수 있다는 장점 있으나 소비자가 에스크로우비용 지불로 부담이 증가될 수 있고 중개업자 역할을 에스크로우회사에서 일부 담당하게 됨에 따라 업무영역축소에 따른 반발이 우려된다.

또한 기존 부동산거래관행과 상치하는 부분으로 소비자 불만이 높아 질 수 있어 에스크로우 정착과 효율성이 문제점으로 지적되고 있다.

이에 따라 기존 부동산 거래관행을 중시해 먼저 선결과제로 유동성제약을 해결해 소비자의 불만을 해결하고 사전적 안전장치역할을 하고 있는 만큼 모든 거래에 이 제도를 도입할 것이 아니라 물건에 하자가 있는 거래에 한정적으로 도입해 점차 확대해 나가야 한다는 여론이다.

거래현실이 우리나라와 비슷한 일본의 경우에도 일정요건을 갖춘 경우에만 전국택지건물거래업보증협회에서 이 제도를 도입 운영하고 있다.

/박승돈기자 sdpark＠kgib.co.kr <자료제공:전국부동산중개업협회>

<에스크로우제도란>

독립적인 에스크로우 회사나 변호사, 부동산중개업자, 보험회사, 권원회사 등이 제3자의 중립적 입장에서 매수인으로부터 대금을 수령하는 일, 매도인으로부터 양도증서를 수령하는 일, 당해물건에 대한 권원조사를 의뢰하는 일, 금융기관으로부터 융자받는일 등과 같은 사무수속서비스를 제공하는 것을 말한다.