[테마]내년 부동산 경기 전망

내년 부동산 경기전망은 어떨까.

올 한해가 마감되면서 투자자들에겐 그동안 전개돼온 부동산 시장의 변화와 내년 전망에 대해 큰 관심사로 대두되고 있다.

올해에는 난개발 방지대책에 따라 준농림지제 폐지 등의 발표로 토지가격체계의 변화와 나아가 건설업체의 무더기 퇴출 등으로 주택시장도 크게 위축되는 등 부동산시장에 상당한 변화를 가져 왔다.

각계의 전문가의 올해 주택 및 부동산 시장을 총결산하고 내년 부동산 전망에 대해 알아본다.

▲윤주현 국토연구원 연구위원

올해 주택부문의 이슈를 꼽자면 전세가 상승 및 월세전환 증대로 서민주거비 부담 증대, 난개발 방지를 위한 용적률 강화로 주택사업의 여건 악화, 경기침체 및 건설업체 퇴출에 따른 소비심리 냉각 등을 꼽을 수 있다.

이같은 여파로 내년 상반기까지는 주택시장의 상황이 매우 어려울 것으로 보인다.

주택 매매가격은 전반기에 약보합내지 하락세가 예상되지만 하반기에는 실물경제여건 호전으로 회복세로 돌아설 것으로 전망된다.

내년 7월로 예정된 부동산투자회사법의 발효는 좁아진 주택시장에서 자본경쟁이 아닌 상품경쟁을 통하여 새로운 시장구조를 형성해 나가는 계기가 될 것으로 보인다.

▲양화석 21세기 컨설팅 대표

올해 부동산시장을 결산하면 차별화, 부동산투자신탁상품인기, 도시계획조례 강화로 인한 재건축 아파트 부침, 난개발 종합방지대책에 따른 준농림지 폐지발표 등으로 대변할 수 있다.

우선 W자형 경기회복을 염두해 두어야 한다.

금융구조조정과 기업구조조정이 실행되면서 내년 1·4분기 실업자가 양산되고 부동산 매물이 홍수를 이룰 것으로 보인다.

주택의 경우 이용개념 정착과 구매력 약화, 경기불안감으로 전세가는 올라도 매매가는 떨어지는 기현상이 계속해서 발생할 가능성이 높다.

대체로 올해 부동산 시장에서 나타난 트랜드는 내년에도 변함이 없을 전망이지만 경기회복 정도에 따라 전체 부동산 시장의 침체규모와 진폭은 다소 달라질 수 있다

▲김정렬 부동산 써브 대표

올 부동산 시장은 지속적인 성장세를 유지했으나 상승폭은 지난 99년에 비해 둔화되는 모습을 보여줬다.

기업의 부동산 수요가 실질적으로 회복되지 않고 있는데다 실질소득 감소와 2차구조조정으로 개인의 부동산 구매력도 여전히 회복되지 못하고 있다.

이에 따라 내년 부동산 시장도 전반적으로 위축되는 경향을 보일 전망이다.

토지시장의 경우 토지수요의 급증이 예상되지않는 바 내년 토지가격은 전반적으로 보합세를 유지할 것으로 예상된다.

지역별로는 접경지역 개발, 그린벨트해제, 용적률 조정적용, 공공기관유치 등 가격변동이 발생하는 지역을 중심으로 호가상승은 발생할 수 있으나 전반적인 수요 부족으로 거래는 활발하지 못할 전망이다.

주택시장의 경우 올해에 이어 내년에도 지역별, 브랜드별 차별화 양극화 현상을 보이면서 아파트시장은 전반적으로 보합세를 유지, 단독주택은 임대주택사업 등 수익성 부동산으로 전환 가능한 경우를 제외하고는 거래 및 가격상승이 힘들것으로 예상된다.

▲김용순 주택공사 주택연구소 경기동향분석팀장

내년 아파트 분양시장은 올해와 마찬가지로 침체 국면이 지속될 것으로 보인다.

구조조정이 조기에 마무리되고 정부가 주택경기부양기조를 유지하면서 판교 등 신도시개발을 확정하게 될 경우 업체의 적극적인 분양전략, 개발규제에 따른 공급과잉 완화 등으로 서울 및 신도시개발지역을 중심으로 다소 회복될 것으로 전망된다.

그러나 지방도시의 경우 개발가능성이 높고 신규공급감소로 대기수요가 많은 일부 지역을 제외하고는 침체국면이 지속될 전망이며 수도권지역의 경우도 신도시개발지역을 제외하고는 크게 개선되기 힘들 것으로 보인다./박승돈기자 sdpark@kgib.co.kr

한편 전세가격 급등과 소형주택공급 부진의 영향으로 실수요층을 중심으로 한 중소형 아파트 및 임대주택에 대한 수요는 내년에도 지속적으로 증가할 것으로 전망된다.

▲전성표 주택은행 지식경영팀 대리

올해 부동산 시장은 토지나 주택 등 모든 거래대상 부동산의 지역적·질적측면에서의 가격차별화 확대가 두드러진 가운데 전체적으로 매매차익보다는 실수요 위주의 거래가 주종을 이룬 것이 특징이다.

내년 부동산 시장은 정부에서 강력하게 추진하고 있는 기업 및 금융기관 구조조정에 결정적인 영향을 받을 것으로 보인다.

내년 상반기 토지시장의 경우 거래침체 및 가격하락이 지속되고 주택시장도 매도세 우위속에 가격이 하락할 것으로 보이지만 전세시장은 올해와 비슷한 수준에서 보합세를 보일 것으로 전망된다.

그러나 하반기에는 전반적으로 시장이 안정되며 토지 및 주택가격 모두 올해와 비슷한 수준에 이를 것으로 예상된다.

▲정이선 태인컨설팅부동산중개㈜소장

올해 부동산 시장은 전반기는 IMF의 늪에서 빠져 나오는 분위기에 편승, 매수세가 활발한 움직임을 보이기 시작했으나 하반기 제2차구조조정과 경기둔화, 준농림지제의 폐지 등이 대두되면서 침체현상이 가속화됐다.

내년 경매부동산시장의 경우 구조조정과정에서 생긴 부실채권으로 인한 우량물건들이 대거 쏟아지면서 상반기 경매부동산시장이 활발하게 움직일 것으로 보여진다.

전체적인 부동산 상품도 부동산 펀드 형식의 형태로 나타날 것으로 보여지며 사두며면 이익이 생긴다는 부동산 투자방식이 아닌 수익성이 있는 부동산으로 투자가 이뤄질 것으로 보여지며 점차 투자방식이 서구화되는 추세가 나타날 것이다.

/박승돈기자 sdpark@kgib.co.kr