[테마]경매 체크 포인트

경매시장이 상종가를 치고 있다.안정적인 임대수익을 겨냥한 부동산 투자자들이 경매시장으로 몰리면서 그나마 침체의 늪에 빠져있던 부동산 시장을 깨우고 있다.

최근에는 아파트와 근린상가외에 연립이나 다가구주택 등 단독주택으로도 수요자가 몰리는 등 경매시장이 뜨겁게 달아오르고 있다.

이는 저금리 시대를 맞아 은행금리에 비해 임대수익은 연 12%이상을 웃돌고 있어 부동산임대업으로 자금이 몰리고 있기 때문이다.

초보 투자자들을 위한 경매 체크 포인트와 궁금증을 알아본다.

◇경매물건 확인 어떻게 하나

입찰에 부칠 부동산 내용은 입찰 14일전에 일간신문에 공고된다.

이때 새로 나온 물건만 신문에 게재되고 전에 나왔다가 유탈된 무건은 법원앞 게시판에만 공고된다.

신문공고에는 부동산의 주소, 면적, 감정가 등 간단한 내용만 소개된다.

해당물건의 물건명세서, 임대차조사서, 시가 감정서 등을 확인하려면 해당 지방법원 민사과를 가면된다.

◇ 입찰과 낙찰은

입찰하기전에는 반드시 동사무소와 등기소, 구청 건축과를 방문해 권리관계를 따져봐야 한다.

현장을 방문해 시세와 건물 관리상태 등을 확인하는 것도 중요하다.

입찰은 보통 오전 10시부터 진행되며 입찰법정에선 1시간정도 입찰물건명세서를 볼 수 있다.

이때 입찰 공고일에서부터 입찰일 사이에 변경된 냉용을 확인하는 것이 중요하다.

입찰할때는 응찰가의 10%인 입찰보증금과 함께 입찰봉투를 내면된다.

입찰이 마감되면 집달관은 입찰금액순으로 정리, 낙찰자를 발표한다.

낙찰일로부터 1주일정도 지나면 법원에서 낙찰자를 확정하고 한달쯤 뒤에 입찰보증금을 뺀 나머지 낙찰 잔금을 낸다.

◇이것은 반드시 챙겨라

▲시세확인

경매에 나온 물건은 감정가를 기준으로 한번 유찰될때마다 최저 입찰가가 20%씩 떨어진다.

평가시점에 따라 감정가가 달라지기 때문에 반드시 현장 부근의 전문가를 통해 감정가와 시세 차이를 확인해야 한다.

▲권리분석

경매부동산에 걸려 있는 근저당, 가압류 등 대부분의 대부분의 권리는 낙찰잔금을 낸 다음에 모두 소멸된다.

그러나 함정이 많다는 것에 유의해야 한다.

심한 경우에는 선순위 근저당이 소액이어서 다음순위의 가등기를 한사람이 선순위 채무를 대신 갚아버리고 등기권을 행사하는 경우도 있다.

이렇게 되면 낙찰을 받고서도 입찰가의 10%인 입찰보증금만 날리게 된다.

따라서 경매전문가의 도움을 받아 권리를 분석하는 것이 중요하다.

▲세입자 처리

후순위 세입자들의 경우 낙찰자가 책임져야할 부담은 없다.

그러나 이들을 내보내는데는 다소 비용이 들게 마련이다.

배당을 요구한 선순위 세입자들은 낙찰금액에서 배당을 받겠지만 낙찰 직후에 배당을 취하하게 되면 낙찰자가 전세보증금을 물어줘야 한다.

선순위 세입자란 주민등록 전입일이나 확정일자가 최초 근정당설정일보다 앞선 경우를 말한다.

/박승돈기자 sdpark＠kgib.co.kr

■경매용어

▲신경매

경매를 실시했으나 경락인이 없어 다시 실시하는 것

▲재경매

경락인이 있으나 대금지급 기일까지 대금을 지급하지않아 다시 실시하는 것.입찰보증금이 10%에서 20%로 바뀌고 최저입찰가격이 전경매가격과 같다.

■경매일정 변경관련 용어

▲정지

채권자 또는 이해관계인이 법원에 대해 경매진행절차를 중지시키는 것

▲변경

경매진행 절차상 하자가 발생한 경우 법원의 직권으로 변경된다.

▲연기

채무자 등 이해관계인의 신청과 경매신청 채권자의 동의아래 입찰기일을 연기하는 것.경매실무에선 변경과 연기를 합쳐 ‘변연’이라 한다.

▲취하

경매신청후 채무자가 채무를 변제하는 경우 경매신청 채권자가 경매신청을 취소하는 것.취하는 낙찰인이 낙찰대금을 납부하기전까지 가능하다.

단 낙찰인과 차순위 매수 신고자의 동의가 필요하다.

▲취소

경매원인의 소멸 등으로 경매개시 결정자체를 취소하는 경우와 최저가 경매가격으로 경매신청권자의 채권에 배당받을 잉여가 없다고 인정될 경우 경매절차가 취소된다.

▲각하

각종 신청시 절차나 형식이 부적합한 경우 법원이 이를 각하한다.

▲기각

신청내용이 이유없다고 인정될때 받아들이지 않는 조치.