주택시장에 대한 공약과 기대

대통령선거가 한달 남짓 남았다. 선거를 앞두고는 특히 토지가격이 상승한다는 일반적인 인식과는 달리 실제 과거의 연구결과들은 선거와 부동산가격과는 별 상관관계가 없는 것으로 나타났었다. 현재 주택을 비롯한 부동산시장은 전반적으로 지켜보는 분위기가 확연하다.

이번 대선과 관련된 부동산 이슈는 두 가지로 집약될 수 있겠다. 한 가지는 개발과 관련된 것으로 ‘한반도 대운하’나 ‘철도망’ 등과 관련된 것이고 다른 하나는 주택관련 제도에 대한 것이다. 그러나 전자는 국민들에게는 지난 대선 때의 행정수도 개발과 같이 마지막까지 관심을 가질 이슈가 되어가고 있지는 못한 것 같다. 오히려 국민들에게 관심이 집중되는 이슈는 과연 누가 대통령에 당선되면 부동산시장, 좀 더 정확하게 보면 주택시장이 어떻게 될 것인지, 향후 제도의 변화가 토지와 주택시장에 어떤 변화가 일어날 수 있을 것인지 이다. 그리고 이 부분은 국민들의 생활과 가장 밀접한 문제이기도 하며, 현재까지 주요 대선후보들이 찬반의 문제가 아닌 정책적인 이슈로 접근하고 있기 때문이다.

국민들은 전문성과 치밀성이 뒤떨어지며 시장을 무시하고 대책수준을 정책으로 착각한 방식을 이끌고 온 정부 덕분에 얼마나 주택시장은 혼란스러웠고 가격 폭등으로 고통을 경험했기에 부동산 시장의 수혜자나 피해자나 모두가 지켜보자는 공감대를 가진 것이 아닌가 싶다. ‘반값 아파트’ 등으로 국민들의 시선을 끌어보려고 정치권까지도 노력해 보았지만 대다수의 국민들은 나름대로 판단할 능력을 이미 갖추고 있어 별 효험도 없지 않았는가. 돌이켜보면 주택 문제는 참여정부가 부동산관련 세제 등에서 방향을 제대로 잡고도 실패한 대표적인 정책이다. 토지가 상승은 방치한 채 주택시장의 기능을 무시하고 아파트 가격에 매달렸고, 균형발전은 토지가 상승을 불러와 차기 정부에 엄청난 부담만 전가하게 되었다.

주택정책에 대한 주요 후보들의 공약사항을 정리해 보면 주택가격 안정에 대한 점, 세금문제, 공급 방안, 서민 주택문제로 요약된다. 주택을 비롯한 부동산 문제를 해결하기 위해 명확히 해야 할 것은 시장안정화와 주거품질의 향상, 그리고 정부의 역할이다. 시장 안정화는 수요가 있는 곳에 공급한다는 대원칙을 가지고 개발이익과 소유에 대한 부담을 1가구 1주택 중심의 합리적인 세제로 해결하는 정책이 핵심이며, 서민주택 문제는 정부의 적극적인 역할이 중요하다. 가장 문제가 되는 종부세와 양도세는 1가구 1주택에 한해서는 완화되어야 하는 것이 합리적이다. 과거에 비해 국민들의 삶의 질이 향상된 것을 감안하여 6억원 이하와 같이 일정 주택가격을 정해놓고 시장을 이원화시키는 것은 바람직하지 않다. 수요가 있는 곳에 공급을 해야 하는 것은 당연하지만 기본원칙만 중앙정부가 설정하고 지역의 주택정책은 지자체에 단계적으로 이관하는 것이 오히려 지역과 시장에 친화적인 정책이 될 것이다.

그리고 가장 신경을 써야할 분야는 서민주택공급에 대한 것이다. 서민주택 문제는 표현만 달리하지 공히 저가 아파트를 공급하겠다는 것이 주요 후보들의 공약이다. 과거에 비해 생활의 질이 향상된 점을 감안하여 품질에 영향을 미치는 정책도 신중히 고려해야 한다. 임대주택은 정부가 주도하는 사업으로 공공임대주택 비율을 획기적으로 끌어올려야 한다. 주택은 사회안전망의 기본이므로 슬럼화되기 쉬운 지금까지의 임대주택 품질과 규모 그리고 단지환경을 적극 개선시킬 수 있는 방안이 필요하다. ‘반값아파트’와 같은 일시적이고 비현실적인 정책들은 지양되어야 할 것이다. 정말 서민주택문제를 해결하려면 정부는 정부의 역할에만 충실하면 되지 않을까 싶다. 주택시장에서 정부의 역할은 양질의 임대주택 공급에 모든 역량을 집중하는 것이 아닐까. 차기 정부의 현명한 판단을 기대해 본다.

김영곤 강남대 부동산학과 교수 경영학 박사