‘지분형 아파트’ 다시 생각해보자

우리가 일상생활에 사용하는 일반적인 상품들은 처음 시장에서 거래될 때 가장 높은 가격을 지불하고, 시간이 지나 중고품이 되면 가격이 떨어지며 거래되는 것이 전형적인 시장가격 형성 논리이다. 그러나 시장에 방금 공급된 상품보다 시간이 지나면서 그 상품, 즉 중고품의 가격이 더 비싸게 거래되는 것들이 있다. 그 대표적인 상품의 가격이 주택가격이다. 우리 생활에 없어서는 안 될 매우 중요하고도 개인적으로 가장 고액의 재산으로 대표되는 것이 주택이고, 소위 경제학에서 설명하는 대체제나 보완제의 논리도 적용되기 어려운 것이 주택시장이며, 서민들이 가장 민감하게 반응하는 것이 주택가격이다.

이렇게 우리 생활사에 있어 항상 관심의 대상이 되다보니 정치인들은 서민들의 눈이 번쩍 뜨이는 방법을 찾게 되고, 현 정부에서와 마찬가지로 신정부에서도 억지춘향격의 주택정책들을 쫓기다시피 발표하여 시장에 물음표만 양산하는 일들이 되풀이 될 것 같다. 참여정부에서는 반값 아파트로 논란이 있더니 신정부 인수위에서는 반의 반값 아파트를 들고 나왔다. 앞으로 5년 후, 10년 후 시간이 흐르면 공짜 아파트까지 나오려는지. 분명한 것은 정상적인 시장논리를 파괴할 정도로 파격적인 방법은 없다는 것이다. 표면적으로 가격을 하향 조정하는 것처럼 보이지만 결국 내용은 권리관계를 분리하는 등의 꼼수에 불과한 것들 이었다. 모든 사람들이 살기 원하는 곳에 쾌적한 환경을 조성하고 싼 가격의 주택을 공급할 수만 있다면 얼마나 좋을까. 그러나 시장논리는 그렇지 않다.

신정부 인수위가 발표한 지분형 아파트와 현 정부의 반값 아파트 모델들과의 차이점이라면 주택을 투자의 대상으로 인정했다는 점이다. 과거부터 현 정부에 이르기까지 주택문제가 불거질 때마다 정부관계자들과 전문가들은 “주택은 거주 목적이지 투자나 투기의 대상이 아니다”라고 외쳐왔다. 그러나 인수위가 발표한 지분형 아파트가 성공하느냐는 투자자의 손에서 결정되게 되어있다. 투자자들은 이 투자상품이 돈을 벌 수 있는 좋은 상품인지 판단할 것이고, 그들의 판단에 신정부의 대표적인 주택정책은 목을 맬 수밖에 없는 상황이 될 것 같다. 얼마 전에 출간된 로버트 기요사키와 도널드 트럼프의 ‘부자’라는 책에서, 이 두사람이 부동산에 투자하는 이유는 투자자 자신이 통제력을 발휘할 수 있기 때문이라고 설명했다. 주식투자는 투자대상 회사의 재산에 대하여 주주가 통제력을 발휘하기 어렵지만 부동산은 자의적인 판단에 충분히 반영될 수 있다는 것이 매력이라고 했다. 수익률도 중요하지만 시장을 보는 관점에서 자의적인 판단을 가지고 투자결정을 하는 메커니즘으로 본다면, 분명히 지분형은 극히 제한적일 수 밖에 없다. 개인 투자자와 기관투자자들은 성향이 다르지만, 부동산 투자자들이 왜 부동산에 투자하려는지 이유를 먼저 분석해보고 정책판단을 해야 할 것이다.

지자체에서 건설하여 공급한 중형임대 주택이 수요자들에게 매우 인기있는 이유가 무엇일까. 교통이 불편하지 않은 지역, 지역 특성을 고려하여 소형이 아니라는 점 등이 주 인기 요인들이다. 그렇다면 주택정책이 필요로 하는 답은 이미 나온 것이나 마찬가지다. 정부는 시장성이 없는 정책을 억지로 집행하여 국민들이 바친 엄한 세금만 축내지 말고, 지자체가 임대주택을 활발하게 공급할 수 있도록 제대로만 도와줘도 주택정책은 이미 절반의 성공이라 할 수 있지 않겠는가. 모든 것을 중앙정부가 해결한다는 생각은 버려야 할 것이다. 인수위는 중앙정부가 지원체계를 갖추도록 해야지 새로운 정책을 만들어내고 집행 로드맵까지 수립하는 곳은 아니다. 시장에서 답을 찾고, 지자체가 주택정책을 관장할 수 있도록 중앙정부의 지원체계를 먼저 수립했으면 좋겠다.