임대주택의 임대차계약 해지

‘갑’은 임대주택법의 적용을 받는 ‘을’회사 소유의 임대아파트에서 거주하는 임차인이다. 그러던 중 임대주택의 임대의무기간이 만료되었는데, ‘을’회사는 분양을 원하는 반면, ‘갑’은 위 임대아파트를 분양받기를 원하지는 않고 다만 ‘갑’이 다른 곳에 분양받은 아파트에 입주할 때까지 위 임대아파트에 거주하기 위하여 임대차계약의 갱신을 원하고 있다.

이 경우 ‘을’회사는 계약갱신을 거절하거나 임대차계약을 해지할 수 있을까.

 

임대주택이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말하는데(임대주택법 제2조), 임대주택은 원칙적으로 일정 기간의 임대의무기간이 경과하지 않으면 매각할 수 없고(동법 제16조), 임대의무기간이 만료된 후에도 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’ 등에게 우선적으로 분양전환을 해야 한다(동법 제21조).

 

임대주택법 제32조 제1항, 제3항은 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 국토해양부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 한다고 규정하고 있다.

 

한편 위 규정에 따라 제정된 표준임대차계약서에는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 임차인에게 귀책사유가 인정되는 일정한 사유가 발생한 경우에만 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정되어 있다.

그런데 대법원은 위 표준임대차계약서상의 해지사유를 원칙적으로 제한적 열거규정이라고 해석하여, 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 표준임대차계약서상에서 규정하고 있는 일정한 사유가 발생한 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 보고 있다.

 

따라서 거짓 또는 부정한 방법으로 임대차계약을 맺었다는 등의 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없는 것이다.

 

이처럼 임대주택법의 적용을 받는 임대주택의 임차인은, 표준임대차계약서에서 정한 사유가 없는 한, 임대인으로부터 계약 갱신의 거절 내지 해지를 당할 염려가 거의 없어, 보다 안정적인 주거 생활을 영위할 수 있게 된다.

 

그러나 이러한 계약 갱신의 거절 내지 해지에 대한 임대주택법 및 이에 관한 대법원 판례의 원칙은 임대주택이 임대의무기간 내에 있거나 임대인이 임대주택의 임대의무기간이 만료되었음에도 임대주택을 분양하지 아니하고 계속하여 임대하는 것을 희망하는 경우에 한정된다는 점에 주의하여야 한다.

 

따라서 위 사안과 같이 임대인이 임대주택의 (‘임대’가 아니라) ‘분양’을 희망하는 경우에 있어서 그 임대의무기간이 만료되고 임차인의 우선수분양권이 보장되는 경우라면, 표준임대차계약서상의 해지 내지 갱신거절 사유가 없다고 할지라도, 임대인은 임대계약의 갱신을 거절할 수 있음은 물론, 임차인이 당해 임대주택에 대한 분양계약의 체결을 거절하는 경우 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양하기 위하여 그 임대차계약을 해지할 수 있는 것이다(우리 판례의 견해도 같다).

 

결국 의무임대기간이 종료하자 ‘을’회사가 임대주택의 ‘분양’을 원하고 있는 위 사안에서, ‘갑’의 계약갱신 요구는 받아들여 질 수 없다. 그러므로 만일 현재 ‘갑’의 상황과 비슷한 처지에 있는 분들이 있다면, 이러한 사정을 잘 살펴 예상하지 못한 손해를 입지 않도록 주의를 기울여야 하겠다.