양도 전 상속인이 2년 이상 직접 경작 일괄거래보다 조금씩 쪼개 팔면 유리

<부동산가이드> 상속 농지 양도세 절세

수원에 거주하며 직장생활을 하고 있는 김씨는 고향인 화성시에 부친이 30년 이상 경작했던 농지 2필지를 1995년도에 상속받아서 소유하고 있다. 김씨는 직장생활 때문에 상속받은 농지를 직접 경작하지 못하고 현재까지 동네주민에게 임대를 주고 있었다. 김씨는 올해 정년을 앞두고 농지를 약 14억(필지당 7억원)에 팔아서 수원에 상가를 매입해 임대사업을 하려고 하는데 양도세 절세를 위한 최선의 방안을 찾아보자.

농지의 경우 8년 이상 재촌(농지소재지와 연접한 시·군에 거주)하며 자경하면 양도 시 1년을 기준으로 2억, 5년을 기준으로 3억까지 양도세를 감면해주는데, 자경기간 계산에 있어 상속받은 농지는 피상속인이 경작한 기간을 합산하여 계산한다.

다만, 상속인이 상속받은 농지를 경작하지 않은 경우에는 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우에만 상속인이 경작한 기간을 합산하여 계산할 수 있다.

하지만, 김씨의 경우 본인이 직접 경작하지 않았고 상속일로부터 3년이 지났기 때문에 지금 양도하면 최소 3억원(비사업용토지가 될 경우 4억5천만원)이상 되는 세금을 한푼도 감면받지 못하고 전액 납부해야한다.

그러면 김씨가 양도세를 절세하려면 어떻게 해야할까?

우선 비사업용 중과세를 피하고 부친이 경작한 기간을 합산하여 계산할 수 있도록 김씨 본인이 2년 이상 직접 경작하여야 한다. 이때 직장생활을 하며 경작한 기간은 인정받지 못할 수 있기 때문에 퇴직 후부터 2년 이상 경작하는 것이 좋다.

이렇게 하면 김씨 본인이 경작한 기간은 2년이지만 부친의 경작기간과 합산하면 8년이 넘기 때문에 양도세를 감면을 받을 수 있다.

그 후 2필지를 한해에 모두 양도하는 것보다 2년에 걸쳐 1필지씩 양도하면 양도세 감면을 최대한 3억원까지 적용받을 수 있다.

이렇게 상속인의 직접 경작 및 양도시기를 조절하면 김씨의 경우 3억원(비사업용적용 장기보유미공제 시 4억5천만원) 이상 되는 세금을 한푼도 안낼 수 있다.

이때 양도세 8년 이상 자경감면 적용에 있어서 직접 경작의 판단 시 증빙이 대단히 중요하다.

농지원부를 만들고 논의 경우 본인이 꼭 직불보조금을 받아야 하며 씨앗, 비료, 농약 등 농자재 구입 시 소액일지라도 카드로 계산하여 증빙서류를 보관하는 것이 좋다.

또한 소액일지라도 수확물에 대한 판매증빙이 있으면 준비해두고 경작 시 사진을 찍어 보관하면 많은 도움이 될 수 있다. /TS세무그룹 심일보 세무사