출구전략 시동, 주택시장 '직격탄'

기준금리 0.25%P ↑…추가인상 전망에 급매물 급증

한국은행의 기준금리 인상으로 주택시장 침체가 가속화될 것으로 보인다.

커진 이자 부담으로 급매물이 늘어 집값의 추가 하락이 예상되고 거래도 크게 줄어들 것이란 전망이다.

정부 측은 기준금리를 0.25%포인트 올려도 부동산시장에는 큰 영향이 없을 것으로 보고 있다.

그러나 부동산 전문가들은 금리 인상폭(0.25%포인트)이 중요한 것이 아니라 출구전략이 본격화되면서 금리가 추가 인상될 수 있다는 우려감이 부동산시장에 악재로 작용할 것으로 내다보고 있다.

우리나라 부동산 경기의 지표로 받아들여지는 강남 재건축아파트 단지가 금리 인상의 여파로 술렁이고 있다.

집주인들은 가격 하락을 우려하며 불안해하는 모습이 역력하고, 매수 예정자들은 금리인상 이후 상황을 지켜보기 위해 일제히 관망세로 돌아섰다.

강남구 개포 주공1단지는 3~4일 전에 비해 호가가 1000만~2000만원 가량 떨어졌지만 매수자들은 종적을 감췄다.

이 아파트 50㎡형은 현재 호가가 9억원으로 1000만원 하락했으나 찾는 사람이 없다.

준공된 아파트에 계약자들이 입주하지 않는 '미입주대란'을 우려하는 목소리도 높아지고 있다.

분양가상한제에 직면해 건설사가 밀어냈던 입주물량이 올 하반기 들어 수도권에서만 7만7000여 가구 쏟아지면서 '입주 폭탄'을 예고하고 있다.

미입주 문제가 심화될 것으로 우려되는 곳은 서울에서 강북 뉴타운지역과 일산(고양 덕이 식사), 파주(교하신도시), 남양주, 용인(신봉) 등이다.

일부에서는 인천의 송도 및 청라, 세종시 등을 거론하기도 한다.

이들 지역은 최근 3년간 분양물량이 집중돼 수요를 초과해 공급이 이뤄진 곳이다.

김규정 부동산114 부장은 "이자 부담을 이기지 못하는 수요자들이 기존 주택을 시장에 내놓을 가능성이 커졌고 잔금을 대출받아야 하는 입주 예정자들도 어려움을 겪을 가능성이 커졌다"고 말했다.

건설사들 입장에서 미입주 아파트는 미분양만큼이나 골칫거리다.

계약자가 입주를 하면서 지급하는 잔금은 전체 분양가의 30% 가량 된다.

건설사로서는 100% 분양을 했더라도 입주율이 절반이라면 본래 회수할 금액의 70% 남짓만 건질 수 있다는 얘기다.

건설업계에서는 하반기에 예정된 수도권 아파트의 평균 입주율이 50%에 미치지 못하면 최소 3조~4조원의 자금이 묶일 것으로 추산한다.

일부 건설사들은 미분양을 해결하기 위해 중도금과 계약금을 낮추주다 보니 잔금 비중을 50% 이상으로 높인 곳도 적지 않다.

금융권 대출이 힘들어진 상황에서 잔금 회수마저 원활하지 않을 경우 건설사들은 유동성 위기를 겪을 수 있다.

올해 원리금 상환 만기가 돌아오는 주택담보대출도 44조원을 넘는다.

전문가들은 "집값이 더 하락하면 미국처럼 가계 부도가 늘어날 가능성도 있다"며 "대출 상환을 위한 매물이 쏟아진다면 주택 시장은 더욱 침체에 빠질 수 있다"고 말했다.

건설업계의 자금사정도 더욱 악화될 전망이다.

금융위기 이후 부동산 경기 부진을 겪고 있는 주택 건설 및 부동산개발 업계는 이번 금리인상으로 조달금리까지 오르는 이중고를 맞이했다.

미분양 탓에 대출금을 갚기 위해 또다른 대출을 받고 있는 건설사의 경우, 돈을 빌리기가 어려워져 건설사의 부실화와 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출의 부실화로 이어질 것으로 우려된다.