주택시장의 바닥논쟁 의미있나

지역마다 집값 변동체감 ‘온도차’ 변수 많아 보수적 마인드 필요

주택시장의 바닥논쟁이 후끈하다. 아파트 거래량 증가와 지방 분양시장 청약훈풍, 강남권 아파트의 호가 상승 등 국지적으로 바닥을 예단할 수 있는 징후들이 고개를 들고 있기 때문이다. 특히 전세시장 불안으로 인한 소형구매수요가 일부지역의 급매물 소진으로 이어진다던지, 경매시장에 응찰자와 낙찰가율이 상승하고 있다는 점 등 시장회복의 전주곡이라는 판단들이 나오고 있는 실정이다.

하지만 부동산가격에 영향을 미치는 독립변수들의 향방은 아직 상당히 복잡하게 얽혀 있다고 본다. 구매 및 투자심리, 금리, 부동산정책, 수요와 공급, 경기회복, 지역별 개발재료 등 갖가지 시장변수가 주택가격에 미치는 영향력은 지역별 편차를 보이며, 이미 국지성과 상품별 개별차로 나타나고 있어 어쩌면 이 같은 바닥논쟁 자체가 무의미한 격론에 그칠 수 있다.

실제 연초대비 9월 말 기준 경기권 아파트 평균 가격변동률은 -2.7%지만, 동기대비 오산시는 0%, 과천시는 -7.5%의 낙폭을 보이는 등 경기권내에서도 수요자들이 느끼는 집값 변동 체감은 천양지차다.

따라서 부동산시장을 읽을 때는 지역 내 독립변수의 영향력 정도와 비중을 균형감 있게 파악하는 것이 집값 바닥론의 진위보다 중요하다. 대세상승에 기대 아무 곳이나 사놓고 시세차익을 기다릴 호시절이 단기간 다시 오기 힘든 만큼, 범 수도권 내에서도 본인의 자본과 구매력에 맞는 적당한 상품판단과 구입 시기 조율이 필요하다.

바닥 찾기에 매몰돼, 선급하게 주택 시장에 진입하기 보다는 시간적 여유를 갖고 주택시장의 흐름과 윤곽을 파악해도 좋겠다. 구매 유효수요로 이어지기 위한 시장참여자들의 매수심리가 살아났다는 단초로 보기엔, 수도권 아파트 거래량이 아직까지 계절적 수요를 넘어서지 못하고 있다. 지난 9월 신고 분 수도권 아파트 실거래건수는 9천22건으로 전월에 비해 11.5% 증가했지만, 최근 4년간 동월평균과 대비해서는 여전히 반 토막도 안 되는 수준이다. 찬바람이 불기 시작해 이사철이 끝나가는 계절적 요인을 감안하더라도, 전반적인 하향 안정세는 조금 더 이어질 것이다. 일부지역에서 관망으로 일관하던 수요층이 매수로 돌아섰다는 점은 고무적이지만 저가매물 위주의 거래가 추세로 이어지지 못한다면 매매시장이 약세를 빨리 털어내기엔 한계가 있을 수밖에 없다.

부동산 정책 변수도 눈여겨 봐야한다. 시장에 직간접적으로 영향을 미칠 정책변수가 내년 1분기까지 지뢰밭처럼 산재해 있다. 심리와 구매력을 좌우하는 수도권 총부채상환비율(DTI) 규제완화 일몰이 2011년 3월 이후 연장될 것인지, 만성적자에 시달리고 있는 LH공사의 구조조정안 발표가 수도권 택지개발지구와 주택 및 대토시장에 미칠 파괴력은 또 얼마나 될 것인지, 만만치 않을 정책 파장을 읽어내는 합리적 계산이 있어야 한다.

이밖에 금리 추이와 수도권 입주물량의 감소 등 위에 언급하지 않는 돌발변수도 주택시장을 흔드는 요소가 될 것이다. 물가 상승과 가계부채 증가에 부담을 덜기 위한 금리인상 현실화가 연내 실행될 여지도 여전하며, 올해대비 절반수준으로 급감하는 수도권 입주물량의 추이도 전세시장의 발목을 잡을 수 있는 충분한 요인이 되고 있다.

과거와 같이 주택이 절대적으로 부족한 상황이 아니고, 일정수준에 닿아 있는 자가 점유율과 주택보급률은 베이비부머의 은퇴나, 인구 고령화문제 등과 얽혀 주택시장의 전망을 더더욱 안개 속으로 밀어 넣고 있다. 그 속에서 수요자들은 분양가 수준의 적정성이라던 지, 전 고점 대비 가격경쟁력, 지역의 단·장기 공급 상황에 따라서 각개전투를 할 수 밖에 없을 것으로 보인다. 같은 단지라도 주택의 크기 및 유형에 따라 또는 그 지역의 유효수요의 수준에 따라 변동을 달리하는 불확실한 시계 속에서 보수적 마인드와 체계적 위험관리만이 내 자산을 지킬 수 있을 것이다.

함 영 진

㈜부동산써브 부동산연구실장