도시형생활주택, 2년 임차기간 보장된다

거래량이 침체되고 가격 움직임이 둔화된 수도권 아파트시장 분위기와 달리, 도시형생활주택과 오피스텔 등 소형 수익형부동산의 인기는 상당하다. 관련 인허가 실적도 증가 추세로 2010년 1월~10월 기준 도시형생활주택 사업승인 인허가 실적은 서울특별시 4천408호, 경기도 1천554호, 인천광역시 1천82호를 기록했다. 수도권이 전국(1만3천257호) 공급의 53%를 차지하는 셈이다.

 

그러나 도시형생활주택의 인기와 급속도로 증가하고 있는 공급 실적 이면에는, 부실한 임차관리와 짧은 임차기간에 고통받는 세입자들의 문제점이 조금씩 나오는 실정이다. 요즘 도시형생활주택의 임대차계약기간은 대부분 1년으로, 전월세시장 가격 상승의 영향까지 겹쳐 1년 단위 잦은 이사와 월세 증액에 시달리고 있다. 과연 도시형생활주택은 주택임대차보호법상 2년 임차기간 보호를 받을 수 없는 것일까?

 

본래 도시형생활주택은 원룸과 고시원처럼 전용 12~50㎡(3.6~15.1평) 중·소평면 공급이 대종(大宗)을 이루는 데다, 임대인도 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 접근하다 보니 임대차계약은 대부분 1년 단위로 이뤄진다. 집주인 입장에서 임차시장의 가격상승이 가파를수록 임대수익(임대보증금 및 월세)을 시장가격에 맞춰 현실화하고, 월세를 잘 내지 않는 세입자를 쉽게 퇴거시키기에 2년 계약보다 1년 계약의 장점이 크기 때문이다.

 

임대차계약 대부분 1년 단위

 

하지만 엄밀히 말해 ‘도시형생활주택’은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만 공동주택이다. (주택법 제2조제4호, 주택법 시행령 제3조 등) 당연히 주택임대차보호법에 보호를 받아, 2년 임대차기간을 보장받을 수 있다. 하지만 세입자의 경우 원룸 및 고시원 임차계약의 관행을 그대로 따르거나, 집주인과의 분쟁이 껄끄러워, 또는 임대차권리에 문외해서 1년 임차계약을 치르는 경우가 대다수다.

 

주택임대차보호법 제4조에 의하면 ‘임대차의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다’고 규정하고 있다. 즉 최소한 임대차가 2년은 존속하도록 강제하고 있는 것일 뿐만 아니라, 임차인이 원할 경우 2년 미만의 임대차도 유효하도록 규정하고 있다. 세입자에게 상당히 유리한 법 규정이다.

 

따라서 기존 세입자가 임대차기간을 1년으로 정하여 계약을 했더라도 임대기간 2년을 원하면 동일한 조건으로 남은 1년간 임차기간을 보호받을 수 있고, 집주인의 월세 증액 요구도 법적으로 근거가 없으므로 응하지 않아도 되며, 현재 보증금과 임대료 조건으로 1년간 더 거주할 수 있다. 관행에 따라 또는 임대인의 요구로 1년 단위 임대차계약을 치른 경우라도 본인에게 주어진 법의 혜택을 충분히 활용할 필요가 있다.

 

임대차보호법 활용 권리 찾아야

 

도시형생활주택은 대개 중·소규모로 개발되므로 건설기간이 6개월에서 1년 정도로 짧다. 서울시는 올해 안에 약 7천 여호, 2012년에는 약 1만5천호가 잠정적인 입주를 앞두고 있고, 정부도 연초 1·13대책을 통해 2009년 1천625호, 2010년 1월~11월까지 1만6천426호의 건설인허가 수치를 밝힌 바 있다.

 

2009년 도시형생활주택 도입 당시 정부는 글로벌금융위기 등 경제위기 상황에서 저소득계층의 주거불안이 가중됐고 고시원의 주거실태가 사회문제로 확산되자 최소한의 주거안정성과 쾌적성을 확보하면서도 저렴한 비용으로 거주할 수 있는 새로운 유형의 주택 공급이 필요하다고 밝힌 바 있다.

 

준 주택이라는 애매한 용어로 전·월세시장 공급 확·대책 일환으로만 활용하지 말고, 도시형생활주택이 임대차시장의 또 다른 주거상품으로 자리잡아가고 있는 만큼 정부와 지자체가 임차인보호와 임대시장 관리계도 등에 최선을 다할 필요가 있다.   함영진  ㈜부동산써브 부동산연구실장