[부동산 현장]상가권리금의 허상(虛像)

김종경 판교테크노밸리입주기업협회 상무

최근 전직 대통령의 아들이 소유하고 있는 건물에서 건물주와 세입자간에 마찰이 발생해 논란이 있었다. 논란의 건물이 위치하고 있는 지역은 도시환경정비구역으로 지정된 이후, 정비 사업이 진행된다는 소문이 끊이지 않았던 곳이다.

문제는 최근 건물의 상가 세입자에게 계약만료 기간을 알리는 통지서에 이어 법원이 ‘점유 이전 가처분 금지’를 통보했다는 것이다. 이는 빌린 상가를 세놓거나 명의를 변경해서는 안 된다는 것으로, 결국 세입자들에게 건물을 비워달라는 조치였다.

세입자들은 보상금 한 푼 없이 쫓겨나게 생겼다고 분노하고 있는데, 여기서 보상금이란 영업과 관련되는 유무형의 재산적 가치와 현재 및 미래의 일정 기간 영업활동의 수익에 대한 보상금을 의미한다. 이는 통상적으로 권리금의 형태로 나타난다. 특히 상가보증금보다도 훨씬 큰 액수의 권리금을 법적으로 보호받지 못하는 경우 세입자들에게는 큰 문제가 아닐 수 없다.

권리금이란 영업용 건물의 임대차계약, 전대차계약 및 임차권의 양도계약에 의해 임차인으로부터 임대인에게 또는 전차인으로부터 임차인에게, 즉 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전 기타 유가물로 일반적으로 정의되고 있다. 이러한 권리금의 종류로는 지역권리금, 시설권리금, 영업권리금 등이 있다.

보통 우리나라의 상가 임대시장은 주택 임대시장과는 달리 보증부월세 임대계약 형태가 많은 비중을 차지하고 있다. 이 방식은 임대차계약시 임차인은 상가보증금을 내고 계약기간동안 매달 월 임대료를 임대인에게 지급하는 것이다. 그러나 최종 계약의 마무리를 위해 임차인간의 이면계약에 의해 형성되는 권리금은 권리관계가 모호해 권리금 회수 및 보상을 둘러싼 분쟁이 사회적 이슈가 되고 있다.

권리금에 대한 문제는 상가 임대시장에서 오랫동안 임대인과 임차인, 전대인과 전차인간에 심각하게 대립되어 온 것으로, 권리금에 대한 문제 해결은 당사자들간의 계약자유의 원칙에 근거해 사적다툼으로 해결하고 있다.

하지만 대부분 약자의 입장인 선의의 신규 임차인이 경제적인 손실을 입고 있으며, 예비 창업자들의 경우에도 창업자금의 가장 큰 부분을 불명확한 권리금이 차지하고 있어 창업시장 진입에 큰 어려움을 겪고 있다.

이렇듯 상가 임대시장에서 항상 분쟁 원인의 한 축을 차지하는 권리금 문제에 대한 새로운 접근과 해석이 필요하다. 가장 이상적인 것은 불명확한 권리금 없이 임대차계약만으로 상가 임대시장이 작동하는 것이지만, 거기에 앞서 사회적 약자인 신규 임차인, 예비 창업자들의 입장에서 상가권리금의 문제를 접근할 필요가 있다. 왜냐하면 우리는 이미 이와 크게 다르지 않은 용산재개발사업 추진과정에서의 보상비 갈등으로 인한 참사를 경험했기 때문이다.

김종경 (사)판교테크노밸리입주기업협회 상무이사