[부동산 현장]전월세 계약, 이것만은 알자

부동산 시장의 장기침체로 인해 대출금과 임대 보증금의 합계액이 매매가를 웃도는 주택을 이르는 ‘깡통주택’이 사회 문제로 대두돼 소비자들의 주의가 요구 된다.

물론 융자금이 전혀 없는 주택을 계약하면 좋겠지만 ‘전.월세 난(亂)’이 심각한 시기에는 그런 물건을 찾는 것이 매우 어렵기 때문에 약간의 위험을 감수 하는 것이 보통이다.

그러면 조금이라도 위험을 줄일 수 있는 방법은 무엇일까? 첫째, 직거래는 피하고 등록된 중개업자를 통해 계약하는 것이다. 등록된 중개업자는 거래대상물건에 대해 성실히 설명해야 할 의무를 소홀이해 의뢰인에게 손해를 줄 경우 배상 할 수 있는 공제(보험)에 가입하고 있다.

이 때문에 안전을 담보 할 수 있을 뿐만 아니라 행정처벌이 가해져 신중한 거래를 한다. 둘째, 중개업자가 권하더라도 자기만의 기준을 가지고 물건을 선택하자. 중개업계에서는 융자액의 120퍼센트로 설정되는 채권최고액과 임대보증금의 합계액이 매매가의 70퍼센트를 넘지 않으면 안전한 물건이라고 판단하는데 중개업자가 중개 계약을 했더라도 본인에게도 많은 부분 책임이 있기 때문이다.

셋째, 계약시에 ‘잔금 때까지 현재의 계약서에 명시된 권리의 변동이 없이 현 상태를 유지한다.’는 특약을 해 놓으면 임대인을 압박하는 수단이 된다. 넷째, 잔금 전에 임대인과 동행해 세대별 주민등록표를 열람한 뒤 해당세대에 선순위 임차인이 얼마나 있는지 확인해 계약 내용과 비교 해 보고 잔금을 준다.

다섯째, 임차보증금을 받아 융자를 상환하는 조건의 계약을 한 경우 직접 동행해 상환여부와 채권말소(감액) 신청 여부를 확인한다. 마지막으로 영수증을 발급 받을 때 계약서에 명시된 융자금이 없다는 사실을 임대인이 직접 기재토록 요구한다.

이 외에도 잔금일 전에 전입신고를 하면 잔금일에 추가로 대출 받는 것을 막을 수 있다. 주의 할 점은 기존 주택에서 전출을 하면 보증금을 보호 받을 수 있는 권리가 상실됨으로 기존계약이 남편 명의로 돼 있다면 새로운 계약은 부인 명의로 계약하는 것이 좋다.

 

박찬국 수원탑공인중개사사무소 대표