[박용길의 경매이야기]임차인의 우선변제권 청구

배당요구신청은 임대차계약해지로 본다

법원 경매절차에서 임차인의 임대차계약보다 먼저 앞서는 권리가 없는 대항력이 있는 선순위 임차인일 경우 임대차기간이 만료되기 전이라도 우선변제권을 주장할 수 있는지에 대해 살펴보자.

임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 한다. 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다.

그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차목적물인 주택이 낙찰로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이다.

이에 따라 해지통고 즉시 그 효력이 생기고, 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있다.

민사집행법에 배당요구사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있다. 또한 담보실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통해 임대인에게 전달돼 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 그 배당요구통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다.

또 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료돼 우선변제권을 인정하여야 하므로 경매절차상의 임차인의 배당요구신청을 하여 임대인에게 전달되면 우선변제권을 행사할 수 있다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 임차인은 임대차계약기간까지 계속해 거주할 수 있고 계약만료시 낙찰자에게 임대보증금을 청구할 수 있다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지 : 용인시 기흥구 마북동 연원마을 삼호벽산아파트 ▲감정가 : 4억5천200만원 ▲최저가 : 2억5천300만원 ▲대지권면적 : 82㎡ ▲건물전용면적 : 167㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월4일 ▲이용상태 : 용인시 기흥구 마북동 소재 ‘마북초등학교’ 남측 인근에 위치하며 본건 주변은 아파트 단지 지대/ 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건중 6층 아파트

2.아파트

▲소재지 : 인천광역시 서구 마전동 서해아파트 ▲감정가 : 1억2천600만원 ▲최저가 : 6천100만원 ▲대지권면적 : 35㎡ ▲건물전용면적 : 59㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월21일 ▲이용상태 : 인천광역시 서구 마전동 소재 ‘검단중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는단독주택, 공동주택, 아파트단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건내 6층 601호(사용승인일: 1992.12.26), 아파트

3. 주택

▲소재지 : 수원시 팔달구 교동 ▲감정가 : 5억4천100만원 ▲최저가 : 4억3천200만원 ▲대지권면적 : 288㎡ ▲건물전용면적 : 97㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월13일 ▲이용상태 : 수원시 팔달구 교동 소재 ‘ 도청오거리’ 남동측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 다세대주택이 혼재한 지역/ 노폭 약4m의 도로로서 남서측으로 노폭 약6m의 포장도로와 연계 / 도시지역, 제2종일반주거지역, 정비구역 <도시 및 주거환경정비법>

4. 주택

▲소재지 : 인천광역시 중구 운북동 ▲감정가 : 4억3천만원 ▲최저가 : 1억300만원 ▲대지면적 : 538㎡ ▲건물면적 : 105㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월12일 ▲이용상태 : 인천광역시 중구 운북동 소재 ‘인천공항고속도로 금산IC’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 전원주택이 소재하는 지역/ 북동측으로 폭 6M 내외의 콘크리트 포장도로/ 경량철골구조 기타지붕 단층 단독주택으로 이용 중임.

5. 빌라

▲소재지 : 용인시 기흥구 공세동 화성파크드림프라브 ▲감정가 : 3억2천만원 ▲최저가 : 1억7천900만원 ▲토지면적 : 126㎡ ▲건물면적 : 84㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월4일 ▲이용상태 : 용인시 기흥구 공세동 소재 ‘르노삼성중앙연구소’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 연립주택단지가 혼재하는 주택지대/ 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층내 제3층 연립주택(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 발코니 등)

6. 근린시설

▲소재지 : 광주시 초월읍 신월리 ▲감정가 : 161억400만원 ▲최저가 : 128억8천300만원 ▲대지면적 : 6천685㎡▲건물면적 : 8천476㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월12일 ▲이용상태 : 광주시 초월읍 신월리 소재 ‘초월초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지 및 중소규모의 공장(창고 포함) 등이 혼재되어 소재하는 근교주택 및 공장혼용지대/ 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건(2010.10.05.에 사용승인) 학원(1층 : 강의실, 교무실, 기획실 등 2, 3층 : 강의실 등 4층 : 대강당 등

지1층 : 식당, 체력단련실, 휴게실 등 옥탑 : 계단실, 물탱크실 등

7. 오피스텔

▲소재지 : 인천광역시 계양구 계산동, 예일아트빌 ▲감정가 : 8천300만원 ▲최저가 : 5천800만원 ▲대지권면적: 6㎡ ▲건물면적 : 39㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월19일 ▲이용상태 : 인천광역시 계양구 계산동 소재 ‘계양소방서’남측 인근에 위치하며, 인근일대는 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 관공서 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역/ 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층건물 내 10층 오피스텔

8. 오피스텔

▲소재지 : 수원시 팔달구 인계동,드라마시티 ▲감정가 : 8천800만원 ▲최저가 : 6천100만원 ▲토지면적 : 6㎡ ▲건물면적 : 27㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월4일 ▲이용상태 : 수원시 팔달구 인계동 소재 ‘KBS수원센타’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상업용건물 및 업무시설, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성된 상업지역/ 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건내 7층 오피스텔/ 도시가스보일러에 의한 난방설비

9. 농지(전)

▲소재지 : 수원시 권선구 오목천동 ▲감정가 : 3억2천500만원 ▲최저가 : 1억1천600만원 ▲토지면적 : 426㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월4일 ▲이용상태 : 수원시 권선구 오목천동 소재 ‘영신여자중고교’ 북측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 시가지주변 농경지대/ 남서측으로 로폭 약2-3미터 내외의 현황도로(아스팔트포장) / 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 대체로 인접지 대비 등고 평탄한 필지별 부정형 토지로서 ‘전’으로 이용중임.

10. 농지(전)

▲소재지 : 화성시 남양동 ▲감정가 : 4억2천만원 ▲최저가 : 2억9천400만원 ▲토지면적 : 1천2㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월4일 ▲이용상태 : 화성시 남양동소재 ‘수작이교차로’ 북서측 인근에 위치하며 주택및 주거나지, 농경지, 임야등이 혼재한 지역/ 남측으로 하천부지 포함 로폭 약 6m내외의 도로와 접함./ 자연녹지지역,자연취락지구 성장관리권역/ 부정형의 토지로서 휴경지상태임. 본건 남서측으로 콘크리트 옹벽이 설치되어있음.