[박용길의 경매이야기]종전경매의 임차인은 배당제외로 인수대상

주택임대차 보호법상의 대항력과 우선변제권 등 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선 변제권을 선택해 경매 절차에서 보증금 전액에 대한 배당을 요구했다. 그러나 보증금 전액을 배당받을 수 없었을 경우 낙찰자에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인해 소멸된다. 이에 또다시 새로운 경매절차에서는 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다는 것이 대법원(98다4552호)의 판례다.

주택이 경매돼 저당권보다 앞서 주민등록을 전입하고 확정일자를 받은 대항력 있는 임차인이 배당신청을 했으나 배당금을 받지 못한 경우에는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 그런데 낙찰된 이후 대항력 있는 임차인이 보증금을 받지 못한 상태에로 살고 있던 중 이 주택이 다시 경매로 넘어가게 됐다면, 이 임차인의 경우 우선변제권은 경락으로 소멸돼 우선변제권이 없고 대항력만 존재하게 된다. 즉 새로운 경매 절차에서 종전의 경매의 대항력 있는 임차인이 배당 신청을 했다 하더라도 배당이 되지 않고 새로운 경매에서의 낙찰자는 종전임차인의 임차보증금을 낙찰자가 부담한다는 것이다.

새로운 경매절차의 근저당권자가 신청한 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 했음을 근거로 우선변제권으로 배당요구를 하여도 마찬가지다. 종전경매의 임차인은 배당에서 제외되어 낙찰자의 인수대상이 되므로 권리분석에 유의해야 한다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지 : 수원시 권선구 고색동, 대한아파트 ▲감정가 : 2억3천만원 ▲최저가 : 1억4천700만원 ▲대지권면적 : 45㎡ ▲건물전용면적 : 120㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월3일 ▲이용상태 : 수원시 권선구 고색동 소재 ‘고색초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 주거지대/철근콘크리트 16층 아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등), 1998년 1월31일 사용승인/ 도시가스에 의한 개별난방설비

2.아파트

▲소재지 : 인천광역시 서구 당하동 신대진아파트 ▲감정가 : 3억4천700만원 ▲최저가 : 1억7천만원▲대지권면적 : 81㎡ ▲건물전용면적 : 136㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월23일 ▲이용상태 : 인천광역시 서구 당하동 소재 ‘당하초등학교’ 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 동류형의 아파트단지 및 공동주택 등이 혼재하고 있으며 인근으로 각종근린생활시설 및 편익시설, 대형할인마트, 학교, 근린공원 등이 소재/ 철근콘크리트조 경사스라브지붕 건물중, 제115동 제12층 아파트 도시가스시설

3. 주택

▲소재지 : 용인시 처인구 모현면 일산리 ▲감정가 : 3억7천600만원 ▲최저가 : 1억9천200만원 ▲대지면적 : 833㎡ ▲건물면적 : 105㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월4일 ▲이용상태 : 용인시 처인구 모현면 일산리 ‘외개일마을’ 남동측 인근에 위치하며 부근 일대는 자연부락, 소규모의 제조업체 및 창고, 농경지 등의 혼재지역/ 목조 함석지붕 단층 주택 (방:1, 거실, 주방, 화장실 등), 블록조 슬래브지붕 단층 : 주택 (방:2(1개는 공실)

4. 주택

▲소재지 : 인천광역시 부평구 청천동 ▲감정가 : 3억5천만원 ▲최저가 : 1억400만원 ▲대지면적 : 152㎡ ▲건물면적 : 216㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월23일 ▲이용상태 : 인천광역시 부평구 청천동 소재 ‘청천1동주민센터’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 중심의 기존주택지대로서 재개발이 예정되어 있는 지역/ 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물 주거용(1층과 지하층은 쪽방형태) 심야전기보일러난방시설.

5. 빌라

▲소재지 : 용인시 처인구 고림동 글렌하우스 ▲감정가 : 1억3천500만원 ▲최저가 : 8천600만원 ▲대지권면적 : 60㎡ ▲건물전용면적 : 55㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월6일 ▲이용상태 : 용인시 처인구 고림동 소재 ‘고림초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 다세대주택(글렌하우스 3동) 제4층 제401호로서 주위는 다세대주택 및 중ㆍ소규모의 아파트단지, 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 기존 주택지대/ 철근콘크리트구조 기타지붕 4층건물 다세대주택 8세대(방3, 주방, 거실, 화장실2, 발코니 등) 도시가스 개별난방설비

6. 빌라

▲소재지 : 인천광역시 서구 경서동 와이빌 ▲감정가 : 1억6천만원 ▲최저가 : 7천800만원 ▲대지권면적 : 61㎡ ▲건물전용면적 : 66㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월3일 ▲이용상태 : 인천광역시 서구 경서동 소재 ‘경서초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용건물 등 근거리에 공공시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거지/ 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 다세대주택으로 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설

7. 근린주택

▲소재지 : 화성시 반송동 ▲감정가 : 6억9천100만원 ▲최저가 : 4억4천200만원 ▲대지면적 : 200㎡ ▲건물면적 : 327㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월30일 ▲이용상태 : 화성시 반송동 소재 ‘반송초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 주상용건물, 단독주택 및 주상나지 등으로 형성된 주택 및 상가지대이고 동측 인근으로 대규모의 아파트지대가 소재/ 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물 1층 : 근린생활시설. 2층 : 주택 2가구. 3층 : 주택 1가구. 도시가스난방설비(개별)

8. 오피스텔

▲소재지 : 인천광역시 연수구 송도동, 위드프리상뜨 ▲감정가 : 2억7천만원 ▲최저가 : 1억3천200만원 ▲대지권면적 : 29㎡ ▲건물전용면적 : 66㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월28일 ▲이용상태 : 인천광역시 연수구 송도동 소재 ‘먼우금초등학교’ 북서측 인근 상업지역내에 위치하며 상가, 관공서 등이 소재하고, 후면은 대단위 아파트단지가 형성되어 있음/ 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 스라브지붕 17층 중 2층 오피스텔(사용승인일자 : 2006년 2월10일) 도시가스설비, 난방설비, 주차장 시설 등

9. 임야

▲소재지 : 화성시 정남면 내리 ▲감정가 : 16억6천500만원 ▲최저가 : 3억8천200만원 ▲토지면적 : 9천253㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월11일 ▲이용상태 : 화성시 정남면 내리 안녕마을 서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 산간농경지대에서 중소규모 공장지대로 이행이 진행 중인 지역/ 보전관리지역, 성장관리권역/ 공장용지 및 과수원. 매각외 공장, 주택, 작업장 등 제시외건물 소재하며 법정지상권 성립여부는 불분명함. 매각외 소유자 미상의 과수목 및 콘테이너박스 소재하며 평가에서 제외하였음. 재매각임. 특별매각조건 매수보증금 30%.

10. 임야

▲소재지 : 인천광역시 중구 남북동 ▲감정가 : 15억7천100만원 ▲최저가 : 5억3천800만원 ▲토지면적 : 1만3천25㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월30일 ▲이용상태 : 인천광역시 중구 남북동소재 ‘인천공항전망대’ 북서측 인근에 위치함. 본건 주위는 공항주변야산지대이며 임야,공항전망대,야적장 등이 소재하며, 동측으로 공항소재/ 지적도(임야도)상 맹지상태임. 동측인접지 지적도상 로폭 약 8미터 내외의 도로소재/ 보전녹지지역,자연녹지지역, 최고고도지구, 경제자유구역,공익용산지 <산지관리법> , 준보전산지, 성장관리권역/ 동측하향 경사지대내 부정형의 토지이며, 지목 임야로서 식재된 것으로 추정되는 벚나무약 150본 내외 소재(1/3정도 고사상태)하며, 소나무, 참나무 및 밤나무, 아카시아, 기타 잡목이 자생하는 자연림상태