[박용길의 경매이야기] 임대차계약 원상복구는 유치권의 포기

임대차계약서 서식에 거의 빠지지 않고 들어가 있는 문구 중 하나가 바로 ‘임차인의 원상복구의무’에 관한 규정이다.

문구 그대로 해석하면 임대차목적물을 임차하기 이전의 상태로 복구하도록 하는 의무이지만, 그 의미 이외에도 법적으로는 ‘필요비, 유익비에 대한 포기’의 의미로 해석될 수 있다.

민법 제626조는 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하거나, 임차물의 객관적인 가치를 증가시킨 유익비를 지출한 경우 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있다.

만약 임대차계약에 임차인의 원상복구의무가 규정돼 있다면 이는 임대인에 대한 필요비, 유익비청구권을 임차인이 포기하는 것으로 법적으로 해석하고 판례도 “건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구해 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다”고 판시하고 있는 것이 우세이다.

임차인의 입장에서는 원상복구의무를 규정한 계약내용에 동의함에 있어, 원상복구비용을 임차인 스스로 부담해야한다는 점과 함께, 임차인이 임대차목적물에 관해 투자한 비용 대부분을 임대인에게 청구할 수 없게 된다는 점을 유의할 필요가 있다.

경매에 있어서는 임차인이 임대차계약에서 원상복구의 명시와 상관 없이 막대한 시설자금을 들여 리모델링 및 인테리어를 하여 영업을 하다가 경매를 당하면 시설비를 조금이라도 회수하기 위해 유치권신고를 하는 것이 통상적인 관례로 돼 버렸다. 그러나 법원의 판단은 임대차계약서에 임대만료후 원상복구한다는 조문에 의해 유치권을 인정하지 않는다는 점에 유의해야 한다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

수원 영통구 원천동 아파트… 원천중 서측 인근

▲소재지 : 수원시 영통구 원천동, 원천주공아파트 ▲감정가 : 2억2천500만원 ▲최저가 : 1억5천700만원 ▲대지권면적 : 49㎡ ▲건물전용면적 : 66㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월26일 ▲이용상태 : 수원시 영통구 원천동 소재 ‘원천중학교’ 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 소규모공동주택, 기존단독주택 및 주상용 건물 등이 혼재하는 주거지대/ 철근콩크리트벽식조 철근콩크리트슬래브지붕 15층 건내 제9층 아파트, 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 발코니2 등으로 이용

인천 서구 불로동 아파트… 감정가 2억6천400만원

▲소재지 : 인천광역시 서구불로동, 퀸스타운신명아파트 ▲감정가 : 2억6천400만원 ▲최저가 : 1억2천900만원 ▲대지권면적 : 63㎡ ▲건물전용면적 : 134㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월 인천광역시 서구 불로동 소재 ‘검단2동주민센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 상가, 초중학교, 근린생활시설, 공원, 농경지 등이 소재하는공동주택지대/ 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 20층건내 6층아파트, 도시가스개별 난방.

수원 장안구 연무동 빌라… 아파트단지 등 혼재

▲소재지 : 수원시 장안구 연무동, 현민빌 ▲감정가 : 1억3천100만원 ▲최저가 : 9천100만원 ▲대지권면적 : 33㎡ ▲건물전용면적 : 64㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월25일 ▲이용상태 : 수원시 장안구 연무동 소재 ‘수원북중학교’ 남동측 인근에 위치, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 상가 등으로형성된 지역/ 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지상5층 건물내 지상 제1층 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등)으로 이용/ 도시가스설비에 의한 개별난방설비

인천 남구 학익동 빌라… 인천지법 남동측 위치

▲소재지 : 인천광역시 남구 학익동 휴먼프라임 ▲감정가 : 1억6천500만원 ▲최저가 : 8천만원 ▲대지권면적 : 30㎡ ▲건물전용면적 : 64㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월30일 ▲이용상태 : 인천광역시 남구 학익동 소재 인천지방법원 남동측 인근에 위치, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 동류형의 다세대주택,상업용·업무용부동산, 법원, 검찰청 등이 소재하는 지역/ 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 제3층 다세대주택, 개별난방시설

의왕 고천동 주택… 주변 농가주택ㆍ임야 등 혼재

▲소재지 : 의왕시 고천동 ▲감정가 : 33억5천300만원 ▲최저가 : 21억4천600만원 ▲토지면적 : 4천440㎡ ▲건물면적 : 136㎡ ▲매각기일 : 2013년 10월1일 ▲이용상태 : 의왕시 고천동소재 의왕시청 남동측으로 직선거리 약500m지점에 위치하며 주위에는 의왕시중앙도서관외 시청부속건물이 산재하고, 후면으로는 농가주택,전,임야등이 혼재하는 지역/ 목조세멘와가 단층 주택/ 심야전기보일러난방설비

인천 남구 주안동 주택… ‘시민공원역’ 개통 예정

▲소재지 : 인천광역시 남구 주안동 ▲감정가 : 1억5천100만원 ▲최저가 : 7천400만원 ▲대지면적 : 109㎡ ▲건물면적 : 60㎡ ▲매각기일 :2013년 8월30일 ▲이용상태 : 인천광역시 남구 주안동 소재 ‘주안초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는다세대주택, 연립주택 등 공동주택과 단독주택, 학교시설 및 근린생활시설이 혼재하는지역으로 인천지하철2호선 ‘시민공원역’이 향후 계통예정/개발행위허가제한지역 재정비촉진지구(도시재정비 촉진을 위한 특별법)/ 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 이용, 개별난방설비

화성 반송동 근린주택… 감정가 6억9천100만원

▲소재지 : 화성시 반송동 ▲감정가 : 6억9천100만원 ▲최저가 : 4억4천200만원 ▲토지면적 : 200㎡ ▲건물면적 : 327㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월30일 ▲이용상태 : 화성시 반송동 소재 ‘반송초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는주상용건물, 단독주택 및 주상나지 등으로 형성된 주택 및 상가지대이고 동측 인근으로 대규모의 아파트지대가 소재/ 철근콘크리트구조 기타지붕 3층건물, 1층 : 근린생활시설.2층 : 주택 2가구.3층 : 주택 1가구./ 도시가스난방설비(개별)등이 되어 있음

인천 서구 가좌동 근린시설… 고시원ㆍ원룸 이용

▲소재지 : 인천광역시 서구 가좌동 ▲감정가 : 4억6천300만원 ▲최저가 : 2억2천700만원 ▲토지면적 : 134㎡ ▲건물면적 : 267㎡ ▲매각기일 : 2013년9월10일 ▲이용상태 : 인천광역시 서구 가좌동 소재 ‘예화여중고교’ 북동측에 위치하며 주위는 단독주택과 다세대형 공동주택 및 소규모 아파트단지 등으로 이루어진 정비된 기존주택지대/ 제2종근린생활시설(고시원)이며, 원룸 내부 일부 마감공사 중단 및 전체 공실 상태임

용인 기흥구 중동 대지… 평지 장방형 토지

▲소재지 : 용인시 기흥구 중동 ▲감정가 : 3억3천500만원 ▲최저가 : 2억3천400만원 ▲토지면적 : 217㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월26일 ▲이용상태 : 용인시 기흥구 중동 소재 ‘석성초등학교’ 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트 등 공동주택단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대/ 서측으로 폭 약 8m 포장도로와 접함./ 제1종일반주거지역, 택지개발예정지구로 평지의 장방형 토지(주거나지)로서 현재 일시적으로 전으로 이용 중임.

화성 향남읍 발안리 임야… 제암초 북서측 인근

▲소재지 : 화성시 향남읍 발안리 ▲감정가 : 5억5천200만원 ▲최저가 : 3억8천600만원 ▲토지면적 : 2천763㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월23일 ▲이용상태 : 화성시 향남읍 발안리 소재 ‘제암초등학교’ 북서측 인근에 위치하며 인근은 중소규모의 각종 공장과 임야 농경지가 혼재하는 지역/ 자연녹지지역, 성장관리권역으로 삼각형의 거의 평탄한 토지로 토지임야 상태임.