[박용길의 경매이야기]임대차계약의 해지

임대주택이 임차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 계약해지권과 우선변제청구권의 유무 및 그 해지의 효력 발생시기와 임차 주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부에 대하여는 임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 한다.

임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 이 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 낙찰로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다.

또한 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있다.

임대차관계는 그 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다. 따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료돼 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 우선변제권을 인정해야 한다는 것이 판례의 입장이다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지 : 용인시 수지구상현동 심곡마을광교힐스테이트 ▲감정가 : 3억9천만원 ▲최저가 : 1억9천100만원 ▲대지권면적 : 47㎡ (1/2지분경매) ▲건물전용면적 : 79㎡ ▲매각기일 : 2014년 3월12일 ▲이용상태 : 용인시 수지구 상현동 소재 매봉초등학교 남측 인근에 위치 주위는 아파트단지와 이를 배후로 하는 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역/ 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 16층 건물(사용승인일 : 2009년 10월29일) 중 15층 아파트

2.아파트

▲소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 엑설런트보금자리 ▲감정가 : 1억4천500만원 ▲최저가 : 1억100만원 ▲대지권면적 : 21㎡ ▲건물전용면적 : 60㎡ ▲매각기일 : 2014년 3월25일 ▲이용상태 : 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수북초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공동주택, 소규모 근린생활시설 등으로 이루어져 있음/ 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물내 3층으로 벽체구분하여 3개호의 오피스텔로 사용중

3. 빌라

▲소재지 : 수원시 팔달구 우만동 미성빌라 ▲감정가 : 1억1천500만원 ▲최저가 : 5천600만원 ▲대지권면적 : 34㎡ ▲건물전용면적 : 49㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월27일 ▲이용상태 : 수원시 팔달구 연무동 연무1동주민센타 북서측 근거리의 간선도로 후면 지대에 소재하며 부근은 유사한 다세대주택 4개동이 단지를 이루고 있고 북측 후면지대 월편에 소규모의 어린이공원이 소재하며 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설지대/ 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물내 2층 다세대주택(방3,주방,욕실,발코니 등)/ 위생급배수시설, 도시가스보일러난방 등

4. 빌라

▲소재지 : 인천광역시 부평구 부평동 ▲감정가 : 7천700만원 ▲최저가 : 3천700만원 ▲대지권면적 : 15㎡ ▲건물전용면적 : 37㎡ ▲매각기일 : 2014년 3월28일 ▲이용상태 : 인천광역시 부평구 부평동 소재 희망체육공원 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등이 주를 이루는 주택지대/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 다세대주택

5. 다가구주택

▲소재지 : 안산시 단원구 초지동 ▲감정가 : 8억1천800만원 ▲최저가 : 5억7천300만원 ▲토지면적 : 248㎡ ▲건물면적 : 385㎡ ▲매각기일 : 2014년 3월20일 ▲이용상태 : 안산시 단원구 초지동 소재 초지중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 정비된 주택지대/ 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 주택 1층(원룸2, 투룸1) 2층 (원룸 또는 투룸 5개호) 3층(원룸 또는 투룸 4개호) 4층(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 보일러실, 현관 및 발코니 등)

6. 주택

▲소재지 : 인천광역시 남구 동주길 ▲감정가 : 2억5천800만원 ▲최저가 : 1억2천600만원 ▲대지면적 : 165㎡ ▲건물면적 : 74㎡ ▲매각기일 : 2014년 3월11일 ▲이용상태 : 인천광역시 남구 주안동 소재 주안초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 다가구주택 등이 소재하여 있는 주택지대/ 재정비촉진지구(2008년 5월26일)/ 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택

7. 근린상가

▲소재지 : 강원도 평창군 봉평면 무이리 ▲감정가 : 13억8천900만원 ▲최저가 : 3억3천300만원 ▲대지면적 : 2천230㎡ ▲건물면적 : 1천36㎡ ▲매각기일 : 2014년 3월25일 ▲이용상태 : 강원도 평창군 봉평면 무이리 소재 안흥동마을 남서측 인근에 위치하고 주위는 전원주택(펜션) 및 농경지, 임야 등이 소재하는 대형유원지(휘닉스파크)인근 / 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 근린생활시설

8. 창고

▲소재지 : 강원도 횡성군 우천면 상대리 ▲감정가 : 9억6천600만원 ▲최저가 : 4억7천300만원 ▲대지면적 : 7천274㎡ ▲건물면적 : 1천150㎡ ▲매각기일 : 2014년 3월17일 ▲이용상태 : 강원도 횡성군 우천면 상대리 소재 메나골마을 북동측 근거리에 위치하며 주변은 소규모 공장 및 임야 등이 주로 소재하는 소규모 공장지대/ 일반철골구조 샌드위치판넬 및 썬라이트지붕 단층창고

9. 임야

▲소재지 : 화성시 송산면 쌍정리 ▲감정가 : 3억1천800만원 ▲최저가 : 1억900만원 ▲토지면적 : 2천656㎡ ▲매각기일 : 2014년 3월7일 ▲이용상태 : 화성시 송산면 쌍정리에 소재하는 쌍정교회 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 자연부락, 농경지, 임야 등의 혼재지역/ 지적공부상 맹지이나 본건의 남측으로 폭 약2~3미터 정도의 농로에 접함/ 계획관리지역, 성장관리권역 <수도권정비계획법> / 다각형의 임야로 북하향 완경사를 이루고 있음

10. 대지

▲소재지 : 인천광역시 중구 운서동 ▲감정가 : 2억2천200만원 ▲최저가 : 1억900만원 ▲토지면적 : 247㎡ ▲매각기일 : 2014년 3월19일 ▲이용상태 : 인천광역시 중구 운서동 소재 삼목초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역/ 제1종지구단위계획구역( 신공항배후지원단지), 도로(접함), 시가지조성사업지역, 경제자유구역 <경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> , 성장관리권역 <수도권정비계획법> / 보전녹지지역, 자연녹지지역, 과밀억제권역