[부동산 현장] 전입신고와 확정일자

주택임대차계약을 하게 되면 임대차 보증금을 보호하기 위해 전입신고와 확정일자를 받게 된다. 주택임대차 보호법에 따라 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따라 공매할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖에 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있기 때문이다.

전입신고는 하나의 세대에 속하는 전원이나 그 일부가 거주지를 이동했을 때나 신고의무자가 거주지를 이동했을 때 신고의무자가 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지 관할 동 주민센터에 신고하는 것을 말한다. 또한 확정일자란 주택임대차계약증서상에 작성된 일자에 완전한 증거력을 부여하는 법률상의 일자를 말한다.

전입신고는 임차인이 해당 주택에 입주했다는 것을 신고하는 것으로, 계약기간 중 임대인이 변경되더라도 전임대인과 계약한 기간 동안 주택을 사용ㆍ수익할 수 있다.

반면 확정일자는 해당 주택에 언제부터 입주를 했다고 등록하는 것으로 거주 주택이 경ㆍ공매에 넘어 가더라도 보증금을 보호 받을 수 있다. 만약 다른 임차인이 있더라도 확정일자에 따라 우선순위가 달라진다.

가을 이사철을 맞아 전월세 세입자들은 가능한 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 모두 받아 두는 것이 좋다. 그래야 보증금을 떼일 염려가 없고 임차권에 대한 대항력과 우선변제권이 발생하기 때문이다.

최근 전입신고를 온라인으로 하던 것에 이어 확정일자도 온라인으로 신청하는 것이 가능해졌다. 이달 14일부터 시행되고 있는 ‘주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙’에 따라 확정일자 부여기관 방문없이 인터넷 등기소를 통해 온라인으로 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 신청 및 발급 서비스를 받을 수 있다.

국토교통부는 올해 6월에 이미 앞으로 부동산거래 시 종이 없이도 전자적 방식으로 계약을 체결할 수 있고 실거래신고, 세무ㆍ등기 등과 통합ㆍ연계돼 계약과 관련된 제반 과정이 쉽게 처리될 수 있는 ‘부동산거래 통합지원시스템 구축사업’에 착수했다.

사업의 후속조치로 종이 없는 부동산 원스톱 전자계약(Paperless e-contract), 부동산 실거래신고 자동화 및 연계시스템 구축, 주택임대차 확정일자의 주민센터 방문 없이도 처리의 3가지 내용 중 하나가 이제 실천된 것이다.

김종경 (사)판교테크노밸리입주기업협회 상무이사부동산학박사