[부동산 현장] 전월세전환율 인하

전월세전환율이란 임대인이 기존 계약 기간 내에 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율을 말한다.

주택임대차보호법에서는 임대인이 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 ‘은행법’에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없도록 규정하고 있다.

‘은행법’에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율이란 1할을 의미하며, 즉 10%의 이율을 의미한다. 반면 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율에서 배수는 4배수를 의미하므로 현재 한국은행 기준금리인 1.5%에 4배수를 곱하면 6%의 이율을 의미하게 된다.

결국 현행 주택임대차보호법에서 월차임 전환 시 산정율을 제한하는 규정에 따라 둘 중 낮은 6%를 초과할 수 없는 것이다.

최근 국회와 법무부, 기획재정부, 국토교통부 등 관계부처가 참여하는 서민주거복지특별위원회가 서민주거안정 대책의 일환으로 전월세전환율을 현행 6%에서 5%로 낮추는 방안을 최종 확정하고, 법 개정에 들어갈 모양이다.

특위는 현재의 전환율 산정 방식이 기준금리 변화에 따라 지나치게 높거나 낮아지는 등 변동 폭이 심해 기준금리에 일정 이율을 더하는 방식이 바람직하다고 판단하고 있다.

현재 상반기 기준 전국의 전월세전환율은 7.5%, 서울은 6.5%로 발표되고 있다. 특히 서울의 일부 구에서는 7% 후반대의 높은 전월세전환율을 보이고 있어 이미 시장에서는 잘 지켜지지 않고 있다.

이론상으로는 전월세전환율의 상한선이 낮아짐으로 인해 임차인 즉 서민들의 주거안정에 도움이 될 수 있지만, 현실적으로 강제성이 담보되지 않는 이상 보증금의 인상이나 기타 다른 편법이 난무할 수 밖에 없고, 임대인과 임차인간의 분쟁만 야기할 공산이 크다.

법 개정에 앞서 정책의 실효성을 담보할 수 있는 대책이 필요하며, 궁극적으로는 서민주거안정을 도모할 수 있는 주택 공급에 역량을 집중할 필요가 있다. 근본적인 대책이 아닌 공공의 인위적인 규제는 반드시 부작용을 낳기 때문이다.

김종경 (사)판교테크노밸리입주기업협회 상무이사부동산학박사