[임경민의 경매이야기] 인도명령과 강제집행… 합의가 최선!

낙찰자가 대금을 완납해 소유권을 취득하더라도 해당 경매사건 부동산에 거주하는 소유자, 채무자, 대항력 없는 임차인이 부동산의 인도를 거부할 경우 법원에 신청해 받아내는 권원을 인도명령이라고 한다.

대개 잔금을 납부함과 동시에 인도명령을 같이 신청하는 것이 해당 부동산을 빨리 인도 받기 위한 사전 작업인 것이다.

 

일단 법원으로부터 인도명령 결정을 받으면 이해 관계인들과의 협상에서 유리한 입장을 취하게 된다. 인도명령 결정이 내려지면, 법원은 인도명령 신청인인 낙찰자와 피신청인인 소유자, 채무자, 대항력 없는 임차인에게 인도명령 결정 통지서를 발송한다.

 

협의가 되지 않을시 신청인인 낙찰자는 인도명령 결정문과 피신청인에게 인도명령 결정문이 도달했다는 송달증명원을 발급받아 집행관 사무실에 강제집행 절차를 진행할 수 있다. 

부동산의 인도명령은 잔금 납부 후 6개월 이내에 신청해야 하며 이 기간이 지난 후에는 명도소송 절차를 거쳐야 하므로 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 좋다.

 

인도명령 결정은 신청접수 후 소유자, 채무자의 경우에는 당일 인용되거나 늦어도 1주일 안에 결정이 되며, 대항력 없는 임차인일지라도 임차인은 배당기일에 인용되거나 1주일안에 인용이 된다. 만약 이해 관계인들이 끝까지 부동산을 인도하지 않으면 최후의 수단으로 강제집행을 해야겠지만, 강제집행전 일종의 경고장이라 볼 수 있는 계고장을 붙이는 것만으로도 대부분 문제는 해결된다.

 

계고장에는 해당 부동산을 낙찰자에게 2주 후까지 인도하지 않으면 강제집행 절차를 개시할 수 있다는 내용이 기재된다. 계고신청은 인도명령 결정문과 송달증명원을 가지고 집행법원 집행과에 방문, 신청하면 된다.

며칠 후 집행관으로부터 연락이 오고, 그로부터 3~4일 후 계고를 신청한 낙찰자와 증인 2명이 입회해 집행관 2명과 사무보조관 1명, 강제로 문을 열어야 할 경우 열쇠 전문가 1명을 합쳐 대략 7명이 현장을 방문하게 된다.

 

해당 부동산에 사람이 있으면 계고장만 전달하는 것으로 끝이 나지만, 사람이 없으면 강제로 개문을 해 거실 벽면 가장 눈에 띄는 곳에 계고장을 붙인다. 그동안 부동산 인도를 거부하던 사람들도 대부분 계고장을 받는 것만으로도 강경하던 이전과 달리 손쉽게 합의해 명도를 마무리 할 수 있게 된다.

 

인도도 사람이 하는 일이다보니 강제집행보다는 상대방과의 원만한 대화를 통해 인도를 받도록 하는 것이 좋으나 최후의 수단으로 강제집행도 염두에 두어야 할 것이다.