정부가 4ㆍ1 부동산 대책, 8ㆍ28 전월세대책, 9ㆍ1 부동산 대책 등을 통해 부동산시장을 활성화하면서 주택거래가 살아났으나, 전월세가격은 계속 급등하고 있다. 정부의 조치는 시장의 구조적 변화에 적극적으로 대응하기보다는 변화된 임대차시장 중심의 주택시장을 다시 매매시장으로 되돌리는 방식으로 전세가격 급등문제를 해결하려 한다는 점에서 한계가 있다.
현재와 같이 주택가격상승을 기대하기 어려운 상황에서는 주택에 대한 구매수요를 획기적으로 늘리기 어려울 것으로 보인다. 현재 전세난 근본적 원인으로는 저금리와 주택 공급 부족이다. 전세금을 받아서 은행에 맡겨도 이자 수입이 나오지 않으므로 월세로 전환하기 때문이다.
이에 대한 금융측면의 대응개선책도 필요하다. 전세관련 기존 관련 금융제도의 문제점으로 소득수준이 있는 중산층의 경우 주택금융공사나 대한주택보증을 이용해 시중은행에서 전세자금을 대출 받을 수 있으나 소득이나 신용도가 낮은 저소득층은 사각지대에 놓이며 고금리 대출을 받는 사례가 발생한다.
이것이 가계부채로 이어져 내수경기에 나쁜 영향을 미친다. 주로 2년 만기 일시 상환형으로 이루어진 전세 자금을 원리금 분할 상환방식으로 전환이 필요하다. 급등한 월세에 대한 직접 지원은 소득 보전의 형태로 되어서 문제점이 되므로 임차인의 미래소득을 담보로 한 보증부 형태로 하는 것도 검토할 필요가 있다.
정부는 민간임대주택공급이 저조했던 원인으로 과도한 규제가 있었기 때문이라고 인식하고, ‘민간 임대주택사업 육성 특별법’을 제정하여 제도적 기반을 마련하였다. 최근 국회가 뉴스테이 관련법을 통과시켜 중산층용 질 좋은 월세형 임대주택의 사업이 가능해졌다.
분양주택에 비해 품질이 떨어지지 않는 임대주택에서 수준 높은 주거서비스를 받을 수 있고, 임대료도 적정수준에서 관리되며 비자발적인 퇴거위험 없이 장기간 거주가 가능할 것으로 기대된다. 그러나 뉴스테이 사업은 부분적으로 전월세 시장 안정에 도움이 되지만 중장기적으로 민간 사업자를 유인할 수 있는 정책적 노력이 필요하다.
금년도 주택공급 인허가 물량은 71만호에 달해 전년 동기 대비 52.3% 증가했다. 이에 2~3년 후 공급 과잉의 우려로 지역적으로 입주대란과 부동산 가격하락 요인도 있어 사전적인 대처도 필요하다. 내년도에 부동산 시장은 저금리를 바탕으로 유동성장세가 이어지고 총선에 따른 개발공약 기대감으로 상승의 요인도 있으나 중국을 비롯한 신흥국 불안과 미국의 금리 인상으로 하방 압력 요인도 있다.
김기흥 경기대 경제학과 교수한국경제연구학회장
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