[경매이야기] 임차인의 보증금 증액과 감액

선순위 임차인이 말소기준등기이후 보증금을 증액해 재계약을 하는 경우 그 증액된 보증금 부분에 대해서는 우선해 배당받을수 없고, 선순위 임차인이라 할지라도 그 증액부분을 경매절차에서 낙찰을 받은 매수인에게 대항력을 행사 할 수 없다. 

보증금을 증액해 재계약서를 작성하는 경우에도 주의가 필요하다. 간혹 임차인 중 재계약서를 작성하지 않고 증액부분에 대한 영수증만을 수령하는 경우 우선변제를 받을수 없으며 반드시 임대차관계를 확인할 수 있는 재계약서를 작성해 그 서면에 확정일자를 받아야 한다.

 

임차인이 보증금 1억원에 전세 계약을 하고 대항력(주택점유와 전입신고)을 갖춘 후 근저당권이 설정되고 임대차계약 종료시점에 보증금 2천만원을 증액하기로 합의한 뒤 이를 임대인에게 지급한 경우, 보증금 증액의 합의는 임대인, 임차인 당사자 사이에서만 효력이 있을 뿐 근저당권자에게는 대항력을 행사 할 수 없게 된다. 

이에 임차인은 매수인에게 증액전 보증금에 대해서는 보증금을 상환 받을 때까지 건물인도를 거절할 수 있으나 증액된 보증금에 대해서는 대항력을 행사 할 수 없게 된다. 또한 근저당권자보다 전입일자가 늦은 대항력이 없는 임차인이 경매개시결정등기 전보증금을 감액해 소액 임차인에 해당하게 된 경우에는 배당재단에서 근저당권자 보다 최우선해 배당을 받게 된다.

 

임차인이 소액임차인으로서 배당재단에서 최우선 변제를 받기 위해서는 다음과 같은 조건을 갖춰야 한다. 첫째 근저당권이나 담보가등기 설정 일자를 기준으로 해당지역의 소액임차보증금 기준의 소액보증금에 해당돼야 하고, 둘째 배당요구종기일까지 권리신고 및 배당신청을 해야 하며, 셋째 경매개시결정전까지는 대항요건을 갖춰야 한다.

 

다음으로 임차인이 경매개시결정등기 후에 소액 임차인으로 근저당권자보다 먼저 배당 받기 위해 임대인과 합의하에 보증금을 감액해 임대차계약서를 다시 작성하는 경우에는 확정일자가 없는 경우가 대부분이다. 그러나 실무상에서는 임차인의 전입일자가 경매개시결정전으로 돼 있으면 계약서만으로는 판단하기 힘들고 이러한 정황이 의심이 가면 채권자는 배당기일 임차인에 대해 배당이의의 소를 제기하는 등 가장 적극적으로 임차인을 가리는 방법을 강구해야 한다.

임경민 한국부동산경매코칭센터 대표