[경매이야기] 임차인의 주택임대차보호법 적용 범위

임차인이 사용하는 임차건물이 주거용인지 비주거용인지의 판단은 사실상의 용도를 기준으로 해야 하고, 공적장부인 건축물대장의 용도를 기준으로 판단하는 것은 아니다. 주택의 일부를 개조해 점포로 이용하는 경우에도 주택임대차보호법 제2조에 의해 주거 이외의 목적으로 사용하는 경우에도 이법이 적용된다고 규정하고 있다. 다만, 비주거용의 일부(구조와 면적등을 감안)를 주거용으로 사용하게 되는 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못 할 수도 있다.

 

또한 임차인이 건물의 보존등기전 임대차 계약을 하고 주택을 임차해 거주하는 경우(미등기 건물에 임차한 경우)에도 전입신고와 확정일자를 받아두면 추후 임차건물이 보존등기가 돼 소유자가 금융기관과 근저당 설정계약을 한 뒤 은행의 대출이자를 납부하지 못하거나 채권변제기에 변제를 하지 못해 근저당권에 의한 임의경매가 진행이 된다고 하더라도 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있으며, 우선변제권을 행사해 배당재단에서 보증금을 변제 받을 수 있다.

 

단독, 다가구, 근린주택(상가주택)은 토지, 건물 등기사항전부증명서(등기부등본)이 각각 있어 토지의 말소기준등기일이 보존등기된 건물의 말소기준등기일보다 빠르다 해서 토지의 말소기준등기를 중심으로 권리분석을 해 입찰에 참여하는 경우 위에서처럼 건물의 보존등기전 임차인이 있는 경우 낙찰자는 임차인의 대항력을 떠안을 수 있어 주위가 필요하다. 다시 말하자면 주택의 임차인은 건물에 등기가 없어도 주택의인도(점유)와 전입신고만으로 대항력을 취득할 수 있다.

 

또한 주택을 임차해 가족과 거주하던 중 여러 가지 사정으로 인해 처와 자녀의 주민등록만 남겨두고 세대주가 다른지역에 전출했다고 재전입해 세대를 합가하는 경우에도 최초전입자를 기준으로 대항력을 행사 할 수 있게 된다.

 

주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 특별법이지만 여기서도 주의할 것이 있다. 계약당시 잔금을 치르고 임차인이 잔금날 전입신고를 한 뒤 익일 오전 0시까지는 근저당이나 가압류등이 설정되지 않아야 한다는 특약사항을 기재하는 것이 보다 안전한 임대차계약서를 작성하는 방법이다. 왜냐하면 잔금날 근저당이나 가압류등이 기재되는 경우 임차인의 대항력 발생시점이 시간상으로 말소기준등기보다 몇시간 늦게 돼 대항력을 취득하지 못하는 경우들이 많기 때문이다.

 

임경민 한국부동산경매코칭센터 대표