[경매이야기] 확정일자에 따른 임차인의 배당지위

주택을 임차한 임차인이 임차주택의 잔금지급일에 잔금을 지급하고 입주(점유)와 주민센터에 전입신고를 한 뒤 임차주택의 계약서에 확정일자를 받고 거주를 하던 중 임대계약기간에 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 이전했다가 재전입하는 경우에는 확정일자를 다시 받지 않아도 된다. 

그러나 재전입한 경우 임차인의 우선변제권 발생시점이 달라지게 되므로 혹시라도 임차주택이 경매가 진행되는 경우에는 등기사항전부증명서(등기부등본)상의 권리자 보다 배당순위가 밀려 보증금의 전부나 일부를 배당받지 못하게 될 수도 있으므로 각별한 주의가 필요하다.

 

예를 들어 임차인 A씨가 2015년 1월9일 잔금을 지급하고 당일 입주와 전입신고 및 확정일자를 부여 받은 경우 임차인 A씨의 확정일자에 의한 우선변제권 발생시점은 임차인의 대항력 발생시점과 확정일자 부여일 중 늦은 날짜가 된다.

 

이를 정리하면 다음과 같다. 임차인 A씨의 대항력 발생시점은 입주와 전입신고일 중 늦은날 익일 오전 0시로 2015년 1월10일 오전 0시가 되고 확정일자를 받은 1월 9일 중 늦은날인 2015년 1월10일 오전 0시가 임차인 A씨의 우선변제권 발생시점이 돼 우선변제권 발생일보다 등기사항전부증명서상에 후순위로 접수된 근저당권이나 가압류, 일반 채권자보다 배당재단에서 우선변제권을 갖게 된다. 

그러나 임차인이 계약기간 중 개인사정으로 다른 곳으로 전출신고를 했다가 재전입한 경우에는 재전입한 일자를 기준으로 다시 우선변제권시점을 따져봐야 한다. 재전입하기전 근저당권이나 가압류가 중간에 접수된 경우에는 임차인은 대항력이 없으며 우선변제권 발생시점도 늦게 되므로 주의해야 한다.

 

다음으로 임대차계약 기간 중 권리변동에 의해 임차주택의 소유자가 변경된 경우에도 임차인의 권리는 승계되므로 계약서를 새로 작성하거나 확정일자를 다시 받을 필요는 없다. 또한 임차인이 입주(점유), 전입신고, 확정일자를 받았다고 해 안심할 것이 아니라 임차인이 우선변제권에 의한 배당을 받기 위해서는 법원의 배당요구종기일까지는 권리신고 및 배당요구를 신청해야 한다.

배당신청을 하지 않거나 배당요구종기일 이후 배당을 신청하게 되면 배당재단에서 배제되므로 임대계약기간 중이라도 서너달에 한번쯤은 등기사항전부증명서를 발급받아 소유권 이외의 권리변동이 있는지 확인해보는 것도 보증금을 지키는 방법이다.

 

임경민 한국부동산경매코칭센터 대표