[부동산 현장] 대규모 정비사업과 도시재생

도시도 사람과 마찬가지로 성장과 쇠퇴의 과정을 거친다. 최초 도시는 경제적 이익으로 일정지역에 인구가 집중되는 도시화 과정을 통해 성장이 진전되고 도시의 기능이 점차 주변 지역까지 확대되는 교외화 현상을 거치게 된다. 

교외화 현상으로 범위가 확대된 도시는 높은 지가 때문에 비도시지역으로 인구를 유출시키면서 도시의 공동화와 저성장이라는 반도시화를 통해 쇠퇴의 길을 걷게 된다. 이 쇠퇴의 과정에서 우리는 고소득 중산층이 다시 도심으로 회귀하는 도시재생을 통해 다시 지속가능한 성장을 추구하게 된다.

 

기존에는 경제의 급속한 성장에 따라 신시가지 중심으로 주택지가 조성됐으나, 지금은 기성 시가지를 중심으로 주택지가 조성되고 있다. 기성 시가지 정비사업은 사업 규모에 따라 환경개선효과와 이해관계가 달라진다. 

대규모 사업의 경우 환경 개선효과는 크지만 많은 이해당사자로 인해 사업추진기간이 길어지고 절차는 복잡해진다. 이러한 대규모 정비사업이 어려운 이유는 많은 이해당사자로 인한 합의 곤란과 과도한 분담금, 사람보다는 사업 중심의 추진 등을 들 수 있다.

 

대규모 정비사업은 신규 주택공급으로 주거환경이 개선되고, 기반시설의 확충으로 주민 편익이 제고되는 효과를 가져 왔다. 반면 사업성 위주의 무질서한 난개발로 획일화된 도시경관을 만들었으며, 주민간 갈등 심화 등 공동생활권 및 지역 정체성 상실과 사회적 약자에 대한 배려가 부족함이 노출됐다. 결국 의욕적인 시작과는 달리 누구를 위한 사업인가에 의문이 들면서 사업보다는 사람이 중심이 되는 대안이 필요하게 됐다.

 

서울시를 비롯한 각 지자체에서는 집과 주변 주거환경개선과 부담 가능한 주택 공급, 기존 주민 재정착 유도라는 원칙하에 대규모 정비사업의 대안모델로 다양한 사업들이 추진되고 있다. 주거환경관리사업, 가로주택정비사업, 리모델링활성화구역지정 공동개발, 집수리ㆍ리모델링, 맞벽ㆍ합필 개발 등이다.

하지만 대부분 추진 주체의 재정적인 한계와 공공의 적극적인 지원 부족 등의 이유로 아직까지 활성화되지 못하고 있다. 지속가능한 성장을 할 수 있는 도시를 위해 내실있는 도시재생 활성화 대책이 강구돼야 할 것이다.

김종경 건국대 미래지식교육원 공인중개사 연수교육 교수ㆍ부동산학박사