[경매이야기] 법원경매 입찰절차

지역에 따라 시간 차이는 있으나 대개 오전 10시에서 10시30분 사이에 입찰을 개시하게 된다. 입찰에 참여하고자 하는 사람은 입찰하고자 하는 물건이 당일 입찰이 진행되는지 입찰게시판에서 먼저 확인을 해야 한다. 매각기일(입찰기일)에 채권자나 채무자의 기일변경신청이 있는 경우도 있으므로 기일이 변경된 물건, 유치권이 신고된 물건, 공유자 우선매수신청이 들어온 물건 기타 주의사항에 대해 입찰개시전 집행관이 고지함으로 주의 깊게 들어야 한다.

 

입찰자는 입찰절차가 시작되면 입찰하고자 하는 경매물건에 대해 집행관 앞에 놓여 있는 모니터를 통하여 경매사건기록을 확인하면 된다. 대법원법원경매정보 홈페이지에서 매각물건명세서, 현황조사서, 사건내역, 기일내역, 문건/송달 내역 등의 조사내용과 당일 바뀐 내용이 없는지 입찰법정에서 사건목록을 한번 더 확인한다.

 

다음으로 입찰봉투를 받아 입찰할 내역을 꼼꼼히 확인하고 입찰한다. 간혹 입찰보증금액과 입찰가액등을 혼동하여 바꿔 쓰는 사람도 있고 입찰가액에 0을 하나 더 써서 대금미납 때문에 입찰보증금을 날리는 경우도 있으며, 대리인인 경우 본인의 위임장을 입찰봉투(황색봉투)에 첨부하지 않아 낙찰받고도 낙찰이 무효 처리되는 때도 있으므로 꼼꼼히 확인해야 한다.

 

입찰이 마감되면 개찰준비를 하게 된다. 서울동부지방법원은 오전 10시10분에 입찰을 시작하면 11시10분 입찰이 마감되고, 약 20분간 개찰준비를 한 뒤 11시30분부터 개찰을 시작한다. 집행관이 경매사건번호를 부르고 해당사건에 입찰한 사람들을 호명하고 그중 최고가 매수신고인을 결정한다. 차순위 매수신고를 하려는 사람은 해당 사건의 입찰절차가 종료되기전 까지 차순위매수신고를 해야 한다.

 

민사집행법 제114조 제1항 최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고(이하 차순위매수신고)를 할 수 있다. 제2항은 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.

예를 들어 감정가가 4억원인 아파트가 한번 유찰로 20% 저감돼 3억2천만원부터 시작하는 경우 최고가 매수신고금액이 3억8천인 경우 차순위 매수신청을 하려면 최고가 3억8천만원에서 입찰보증금액 10%인 3천200만원을 뺀 3억4천800만원 이상을 써야만 차순위매수신고의 자격이 주워진다. 차순위 매수신고인이 다수인 경우에는 최고가 매수신고 다음 금액으로 입찰한 사람이 차순위 매수신고인이 된다.

 

낙찰을 받지 못하면 보증금 수취증을 반환하고 매수신청보증금을 돌려받는다. 낙찰받았으면 보증금 수취증을 반환하고 매수신청보증금 영수증을 수취한다. 이로써 입찰 경매절차는 끝이 난다. 그 뒤는 법원경매절차에 따라 진행하면 된다.

임경민 한국부동산경매코칭센터 대표