[노후 아파트 관리방안 정책토론회 (2차)] “재건축 시대 종식… 노후아파트 정확한 진단 후 맞춤형 관리 시급”

경기도와 경기도의회는 지난 24일 수원 이비스 호텔에서 도내 노후 아파트에 관리방안 마련을 위한 2차 정책토론회가 열렸다. 

이날 토론자들은 노후아파트 관리를 위한 주민 인식 제고를 비롯한 정부와 지자체의 행정 시스템 마련, 제도와 법의 정비 등 다양한 정책 방향을 제시했다. 

이번 2차 토론회는 부동산 시장 변화에 따른 노후 아파트의 생애주기 문제점과 선진 사례를 통해 노후 아파트에 대한 정책방안 제시에 초점이 맞춰졌다. 이날 토론회에는 31개 시ㆍ군 주택 관련 공무원 등 관계자 200여 명이 참석, 토론을 지켜봤다.

 

김호철 단국대 교수(한국도시재생학회장)가 토론회 좌장을 맡았고 이종권 LH(한국토지주택공사) 토지주택연구원 선임연구위원과 박신영 한국도시연구소 소장이 각각 ‘부동산시장 변화에 따른 노후 아파트 문제’, ‘노후아파트 관리를 위한 정책 제언’을 주제로 발표했다. 

박신영 소장은 “노후 아파트 관리에서 중요한 것은 먼저 현황을 정확하게 파악하는 것이고 이후 이러한 분석에 따라 지역에 맞는 관리방안을 수립해 나가야 한다”고 강조했다. 

조광명 경기도의회 의원(더불어민주당ㆍ화성4), 강혁신 조선대 법과대학 교수, 유병선 경기복지재단 정책연구실 연구위원, 김진유 경기대 도시ㆍ교통공학과 교수, 이재우 목원대 금융보험부동산학과 교수 등 다양한 분야의 전문가들이 토론자로 참석해 분야별로 열띤 토론을 펼쳤다. 

■ 부동산 시장 변화에 따른 노후아파트 문제- 이종권 LH 토지주택연구원 선임연구원

2015년기준으로 준공 이후 20년이 경과한 아파트가 전체 43.8% 달하고 있다. 또 빈집이 급증하고 있다는 것도 큰 이슈가 되고 있다.

 

부동산시장 여건변화와 관련해 도시적인 측면에서 짚어보면 저출산 고령화, 여성가구, 1~2인 가구가 급증하고 있다. 또 저성장, 저금리, 청년세대의 좌절이 한국경제의 발목을 잡고 있다. 고용기반이 약화되면서 중소도시의 경우 산업기반침체, 청장년층 일자리부족 현상이 나타나고 있다. 대규모 개발 동인이 소멸되고 있고 빈집, 노후주택, 유휴토지가 증가하면서 상대적 주택공급 과잉이 우려되고 있다.

 

노후아파트 문제는 지역재생의 관점에서 접근할 필요가 있다. 도시정책 패러다임에서도 도시기능 약화가 진행되고 있고 중소도시 측면에서는 성장 유도보다는 기존 거주자들의 삶의 질을 향상하고 지역공동체 활성화를 위해 재생방향에 초점을 둔 정책이 필요하다.

 

물리적 단편 재생방식으로는 쇠퇴문제를 해결하고 경쟁력 있는 도심을 만드는데 한계가 있다는 인식이 확산되고 있다. 고용창출과 연계된 산업활동 유도 등 도시의 경제기반 강화가 중요하다. 중앙집권적으로 해결 방안이 나올 것 같지는 않고 지역중심으로 창조적인 사례가 빨리 창출되길 기대하고 있다.

 

노후아파트 문제는 해당 단지 관점에서 고민할게 아니라 도시 전반의 재생관점에서 볼 필요가 있다. 주민 자력의 재건축, 리모델링이 가능한 경우에는 허용 가능한 범위 내에서 시장에 맡기면 되겠으나 향후 부동산 시장도 개발시대는 이미 끝나가고 있어 최대한 기존 자산을 적극적으로 유지 관리해야 한다. 노후아파트 단지는 해답을 찾기 힘든 상황이긴 하다. 

향후 노후아파트는 주민의 다양한 요구를 겸비한 복합공간으로, 지역의 거점으로 개발하는 방안이 제시되고 있다.

■ 노후아파트 대책 마련의 필요성과 정책 제언- 박신영 한국도시연구소 소장

2025년이면 경기도에 노후아파트가 170만 호 이상 된다. 특히 15~20층 미만 아파트들이 크게 늘어나고 있다. 앞으로 제대로 관리 안 하면 재건축이 사실상 어렵다는 것을 말한다.

 

노후아파트 대책은 크게 보면 4개다. 1단계는 유지보수다. 2단계는 법에서도 층을 올려줄 수 있는 리모델링, 3단계는 재건축, 4단계는 철거다. 

이제 철거가 이슈화될 것이다. 앞으로는 사실상 재건축이 불가능하다. 재건축이라는 제도를 가지고 있는 나라는 우리나라와 일본 밖에 없다. 일본, 미국, 영국, 프랑스, 독일 등 선진국에서는 노후아파트와 관련한 다양한 제도를 운용하고 있다.

 

우리는 이들 제도에 관심을 두고 들여다 봐야 한다. 이제 우리나라도 20년 된 아파트 상태를 제대로 살펴봐야 한다. 지역에 건설 관련 은퇴자를 활용해 20년 이상 경과한 노후아파트를 점검하도록 하는 것도 좋을 것 같다. 광역단체와 지자체에 노후아파트 진단팀을 만들어 이들에게 비용을 지원하고 지역 내 아파트의 실태를 파악하도록 해야 한다. 문제를 알아야 대책을 세울 수 있기 때문이다.

 

우리도 프랑스와 같이 노후아파트에 대한 기술진단서를 발행해야 한다. 노후진단팀이 진단서 작성을 하고 그게 적절한지 아닌지는 국토부나 공동주택관리지원센터 등 공공기관에서 만든 노후아파트 관련 팀들이 객관적이고 표준화된 검증시스템을 마련하는 등 제대로 된 기술진단서를 만들어야 한다.

 

또 노후아파트별로 전문관리인도 보낼 수 있다고 생각한다. 프랑스 법원에서도 전문관리인은 아무나 보내는 게 아니라 관리, 주택 노후 진단을 할 수 있는 사람을 보내고 혼자 아니면 팀을 만들어서도 활동하도록 한다. 개보수, 신축 등을 판단할 수 있는 메뉴얼을 만들어야 한다. 개선이 불가능한 단지에 대해서는 해당 자치단체 또는 정부에서 공공 수용사업 등을 하는 방안을 검토해야 한다.

■ 종합토론

△ 김진유 경기대 도시ㆍ교통공학과 교수

노후아파트에 대한 DB(데이터베이스)가 부족하다. 이 때문에 노후상태에 대해 상세한 정보를 다루기가 어렵다. 

준공 경과 연도보다는 관리 정도에 따라 아파트 노후화에 큰 차이가 발생한다. 신규 아파트는 등급표시제도를 잘 활용하거나 현재하는 재건축 안전진단서 같은 것을 활용하게 되면 향후 노후아파트에 대한 DB구축 통해 전체적인 그림을 그릴 수 있다. 현재 상태에서는 유지보수, 기술ㆍ재정적 지원이 필요할 것 같다.

 

고층아파트의 경우 노후화되면 재건축이 사실상 어렵다. 사업성 향상을 위해 주변 단지와 같이 연계하는 방안들을 구상해야 할 것 같다. 우리나라도 노후 주택에 대한 계량화된 통계를 통해 중장기적인 대안을 마련하는 것이 필요하다.

△ 이재우 목원대 금융보험부동산학과 교수

당장 부수고 새로 짓는 게 아니라 있는 것을 고쳐 쓰는 인식의 변화가 중요하다. 영국에 1년 정도 거주했다. 그 동네에는 100년, 120년 된 집들이 보편적이다. 대부분 다 고쳐서 쓰고 있다.

 

영국은 노후화되거나 잘 쓰지 않는 빈집은 세금 감면도 해 준다. 반대로 너무 오랜 기간 동안 감면 혜택을 받고 적극적인 개보수가 안 되면 2~3배의 과징금을 더 물린다. 

또 개보수를 적극적으로 할 수 있도록 공공지원체계가 잘 돼 있다. 빈집의 문제는 환경, 위생 문제 등 사회적 문제가 되는데 그런 관련 법을 통해 이행명령을 내려 개보수하도록 하고 그게 이뤄지지 않을 경우는 공공이 수용하는 형태를 보이고 있다.

 

앞으로 경기도 차원에서 광역과 기초를 연결하는 관리지원센터를 마련하는 것이 필요하다. 건설시공, 대지주택관리 등 민간협동의 센터가 현실적인 것으로 보인다.

△ 강혁신 조선대 법과대학 교수

노후화된 아파트 재산권을 어떻게 변동할 것인지, 구분소유권의 종료 제도를 어떻게 넣을 것인지에 대해 고민해 왔다. 앞으로 행정 중심에서 벗어나는 주민자치, 시장경제의 측면이 어느 정도 개입될 것이기 때문에 사법적인 측면의 연구가 필요하다. 

특히 현재 우리나라 아파트 집합건물법상으로 규정되는 상업용 건물 포함했을 때 가지고 있는 입법제도는 세 가지 있다. 현존유지, 리모델링, 재건축이다.

 

아파트 노후화 재생의 답이 재건축, 리모델링 뿐이어야만 하는가. 반드시 그렇지 않다. 현시점에서 입법적, 정책적인 대안이 필요한 시기가 됐다고 본다. 

구분소유자에게 이득을 주는 재건축 사업이 이제는 비용의 손실을 발생시키는 사업으로 전환됐기 때문에, 재산증식의 수단이라는 사업이라는 게 아니라는 인식이 생겼다. 이를 구분소유권의 종료라고 하겠다. 구분소유권 종료제도를 도입해 보완하는 정책적, 입법적 연구가 필요하다.

△ 유병선 경기복지재단 정책연구실 연구위원

장기수선충당금 적립보다는 재건축을 하다 보니 관리 문제에 대해 고민을 안 했다. 이제는 더 이상 재건축이 유효하지 않다. 노후화 아파트 문제를 주민 스스로 고민하지 않을 수 없다. 

우리나라에 맞는 제도를 만들어야겠지만 사람들 인식을 바꾸기 위한 노력이 필요하다. 사회적 인식이 바뀌지 않으면 주거 문제는 해결하지 못한다.

 

두 번째는 경기도 따복공동체 모델 수원 꽃뫼마을이다. 남 지사가 꽃뫼마을을 모델로 해서 따복공동체를 만들었는데, 거기는 공동체가 형성돼 있다. 눈으로 볼 수 없는 가치가 있다. 

노후아파트 문제에 대해 어떤 제도를 투입해서 고칠까 하는 고민도 필요하지만 기존 공동체를 유지하면서 아파트를 살만하게 바꾸는 정책을 펼치는 방안도 강구해야 할 것이다.

△ 조광명 의원

경기도는 상대적으로 조금 커가는 분위기가 있지만 일시적이라는 생각이 든다. 저소득층 중심으로 노후화 아파트에 사는 사람들이 30%로 늘어나는데 시장 메커니즘으로 문제를 해결하기엔 어려움이 있다. 우리 사회가 이걸 좀 알았으면 좋겠다. 일본을 많이 따라가는 상황이다. 

일본의 주택 정책에 시사점이 있다. 2012년 일본이 중고주택리폼종합계획을 발표했는데, 주택공급을 신축아파트로 공급하는 데에 한계가 있으니 기존 중고주택을 활용해 시장에 다시 내놓는 고민들을 하게 된다. 싱가폴의 경우 단계별로 업그레이드 할 수 있는 프로그램 만들어내고 있다. 

이런 외국 사례들을 보면 우리가 받아들일 수 있는 부분이 어디까지 인지를 생각하게 한다. 중고자동차를 거래할 때 당연히 품질검사서를 붙이게 되는데, 기존 주택을 거래하는 방식에서도 유사한 제도를 넣는 방법을 고민해야 한다.

아파트노후화 문제를 해결하기 위해서는 지자체와 정부의 노력이 제도적으로 뒷받침될 필요성이 있다. 향후 내년 토론회에서는 제시된 다양한 정책 과제를 도정에 적용하는 방안을 집행부와 논의하겠다.

 

△ 좌장-김호철 단국대 교수(한국도시재생학회장)

주택관리에 대한 인식 제고가 필요하다. 정부나 지자체가 주택관리에 대한 다양한 혜택을 줘야 주민들이 관리하게 된다. 노후주택 관리와 관련한 해외 우수사례가 어떻게 우리에게 적용될 수 있는지 검토도 해봐야 할 시점이다. 

최원재ㆍ허정민기자