[임경민의 경매이야기] 임차인의 우선변제권에 따른 낙찰자 인수 여부

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택해 제1경매절차에서 보증금 전액을 배당요구를 했다. 보증금 전액을 배당받을 수 없던 때는 경락인에게 대항해 이를 변환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 뿐만 아니라 임차인의 우선변제권은 경락으로 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.(98다4552, 대법원 판례)

 

대항력 있는 임차인이 제1경매절차에서 배당받지 못한 보증금 일부에 대해 새로운 경매절차가 진행돼 다시 배당신청을 하더라도 우선변제권에 의해 배당받지 못한다. 배당에서도 제외된다. 다시 말해 제1경매절차에서 배당 받지 못한 보증금 일부는 여전히 대항력이 있으므로 낙찰자 인수사항이 된다.

 

선순위 대항력 있는 임차인이 임차권등기에 의해 강제경매를 신청한 경우 등기사항전부증명서상의 최선순위설정등기(근저당권 등) 이후 임차권 등기는 소멸한다. 그러나 임차권등기 임차인의 전입일자가 최선순위설정등기일보다 빠른 경우에는 낙찰자 인수사항이 된다.

 

임차인이 대항력이 있고 계약서상에 확정일자도 받았다. 배당요구종기일 전 배당신청을 해 배당재단에서 보증금 전액을 배당 받지 못한 때에는 임차인은 여전히 대항력을 행사할 수 있으므로 낙찰자는 임차인의 보증금중 배당 받지 못한 금액을 낙찰대금 외로 추가 부담해야 한다. 또 선순위 대항력 있는 임차인이 있고 등기사항전부증명서상에 압류(국세 및 지방세)가 있는 경우에도 법정기일에 따라 임차인의 보증금중 전부나 일부를 인수할 수 있으므로 주의가 필요하다.

 

조세채권의 법정기일이 담보물권의 설정일보다 빠른 경우에는 배당에서 우선순위를 갖게 된다. 입찰자 입장에서는 임차인이 대항력과 확정일자로 우선변제권에 의해 보증금 전액을 배당 받아 낙찰자 인수사항이 없을 것으로 판단해 입찰하였으나 조세 채권이 많아 배당재단에서 선순위 대항력 있는 임차인이 배당 받지 못하는 보증금액이 발생할 경우에는 이를 추가로 인수해야 한다.

 

입찰자는 대항력이 없는 임차인이 있는 경우의 조세채권에 대해서는 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없으므로 입찰에 참여하여도 되겠으나, 대항력이 있는 임차인이 있고 등기사항전부증명서상에 조세채권이 있는 경우에는 입찰을 피하는 것이 낫다.