정부, 가계부채 관리위해 신DTI 도입… DSR·DTI란?

DSR 내년 하반기 조기시행, DTI 두 주택 이상 합산해 계산

[서울=경기일보/정금민 기자]24일 정부의 ‘가계부채 종합대책’ 발표로 대출규제 관련 전문용어가 반드시 알아둬야 할 ‘핫키워드’로 떠오르고 있다.

정부는 이날 당정협의를 통해 내년부터 가계부채 억제를 위한 총부채상환비율인 DTI제도를 개선한 신DTI, DSR등 종합대책을 시행할 예정이라고 밝혔다. 앞서 정부는 ‘8·2 부동산 대책’에서 투기지역과 투기과열지구 등에 LTV와 DTI를 40%로 일괄 하향 조정한 바 있다. 이 가운데 정부가 내년 1월부터 신DTI를 도입, 다주택자의 추가대출을 규제한다는 방침을 밝혀 귀추가 주목된다.

여기서 LTV(Loan To Value ratio)란 자산의 담보가치에 견준 대출금액 비율로 담보인정비율을 뜻한다. LTV 산정방식은 (주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 소액임차보증금)÷담보가치다.

이어 DTI(Debt To Income ratio)는 소득 대비 갚아야 할 빚을 보여주는 지표로 총부채상환비율을 뜻한다. DTI 산정방식은 (주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채 연이자 상환액)÷연 소득이다. 이때 원리금에는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영해왔다.

하지만 신DTI가 시행되면 기존 주택담보대출 원리금까지 상환액에 포함돼 대출을 많이 받은 경우 대출 한도가 줄어든다. 신DTI는 차주의 연소득을 미래 소득까지 감안해 산정해 연간소득 심사가 엄격해질 것으로 예상된다. 특히 복수의 주택담보대출 차주의 경우 두번째 주담대부터는 만기가 15년으로 제한된다.

가령 연소득 7천만원인 사람은 DTI 40%를 적용 현재 연간 원리금을 2천8백만원까지 갚는 대출이 가능하다. 지금은 집을 두 채 사면 각각 2천8백만원씩 소득의 80%인 5천6백만원까지 갚는 대출을 받을 수 있다. 각각의 주담대 원리금이 따로 잡히기 때문이다. 하지만 내년 1월부터는 두건의 주담대를 합산해 DTI를 계산하기 때문에 연 2천800만원을 갚는 대출을 받았을 경우 추가 주담대가 불가능해진다.

총부채원리금상환비율인 DSR(Debt Service Ratio)의 도입 시기도 앞당겨졌다. DSR은 당초 2019년 시행할 계획이었지만 내년 하반기부터 조기 시행된다. DSR은 연간 원리금 상환액 계산시 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금을 반영하는 계산법을 사용한다. 결국 신DTI와 DSR의 도입에 따라 다주택자는 더 이상 빚을 늘릴 수 없게 됐다.