전세가 하락기…전세금 걱정되면 반환보증 들어야

상환보증만으로는 즉각적인 보증금 회수, 이사 등 어려워

금융당국이 전세를 이용하는 세입자를 위한 유용한 정보를 공개했다. 20일 금융감독원은 금융꿀팁 200선 중 106번째로 “전세가 하락기, 세입자가 꼭 알아야 할 반환보증”을 소개했다.

전세를 구하는 세입자라면 전세자금대출 보증서의 보장 범위를 반드시 확인해야한다. 전세자금대출을 받으려면 별도의 ‘보증(보험)료’를 내게 된다. 이는 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 수반되는 보증부 대출이기 때문이다. 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 되는데, 이때 보증의 종류는 ‘상환보증’과 ‘반환보증’으로 나뉜다.

상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 준다. 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있고, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 해야 할 수 있다.

반환보증은 전세 계약이 종료됐는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 아니하는 경우, 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환한다. 이후의 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며, 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 하면 된다.

상환보증만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수, 이사 등이 어렵다. 전세자금대출을 받는 대부분 세입자들은 이러한 보증내용의 차이보다는 금리 및 대출한도에 주안점을 두고 대출상품을 선택하는 경향이 있는데, 전세가 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생할 수 있으므로 보증 목적에 맞게 신중히 선택해야 한다.

대출 신청 시 전세보증금을 확실하게 돌려받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세자금 안심대출’을 이용하면 된다.

은행에서 판매하는 대부분의 전세자금대출은 3개의 보증기관 즉 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에서 보증한다. 이에 따라 대출 상품군도 크게 세 가지로 나뉜다. 모든 대출에 상환보증은 필수적으로 가입해야 하나, 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세자금 안심대출’에만 있으므로 대출 신청 시 반환보증을 이용하고자 하는 세입자는 동 대출을 신청하는 것이 편리하다.

단, 상품별로 주택보유 요건, 전세보증금 요건 및 은행 대출한도 등이 다르므로 요건 충족 여부를 먼저 확인해야 한다.

임대인(집주인)에게 ‘채권양도’에 관해 사전에 충분히 설명해야 한다. HUG의 안심대출, SGI의 전세대출 신청 시 보증기관은 채권보전을 위해 전세보증금 반환채권을 세입자로부터 양도받는다.

이는 보증사고 발생 시 전세보증금 반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 ‘세입자와 맺는 계약’으로, 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없다.

다만, 일부 임대인들이 이를 근저당설정 등과 같이 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오인할 수 있으므로, 세입자들은 임대인에게 이러한 사실을 사전에 충분히 설명하면서 은행으로부터 전화가 갈 수 있다는 사실을 전달할 필요가 있다.

전셋집에 사는 세입자는 ‘반환보증’만 별도 가입할 수 있다. 대출 신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않은 세입자, 혹은 대출을 받지 않은 세입자라고 하더라도 반환보증만 별도 가입할 수 있다. 단, 가입기간이 있어 유의해야 한다. 주택도시보증공사(HUG) 및 서울보증보험(SGI)에서 단독가입 상품을 판매하고 있으며, 보증금 요건·보증요율 등이 다르므로 본인에게 맞는 상품을 골라 가입하면 된다.

전세계약이 끝났는데도 1개월 내에 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했다면, 보증기관에 이행청구를 할 수 있다. 반환보증 가입자(세입자)가 전세계약 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못했다면, 임차권등기명령을 마친 후 보증기관에 이행청구하면 된다.

임차권등기명령은 임차인이 계약 종료 후 대항력과 우선변제권은 유지하면서 이사할 수 있도록 한 제도이며, 임차 주택 소재지의 관할 법원에 신청하면 된다. 보증기관은 이행청구 접수 후 1개월 안에 심사를 통해 전세 보증금 전액을 반환하게 되며, 이때 세입자는 명도(집을 비워줌)를 완료해야 보증금을 받을 수 있다.

서울=민현배기자