주담대 연체 서민, 집 팔고 빚 갚고 그 집에서 산다

은행권 Sale & Leaseback 프로그램 1분기 시행

채무상환이 어려운 연체차주를 위한 ‘주택매각 후 재임차 지원제도’가 1분기 중 신설된다. 상환이 어려운 차주가 주택을 캠코에 매각하고 살던 집에 장기 임차하는 방식이다. 서민 주담대 연체차주가 신용회복위원회 채무조정이 거절되면 캠코의 조정기회를 얻게 된다.

금융위원회는 오는 3월 2일부터 전 은행권 공동으로 이런 내용을 골자로 한 서민 주택담보대출 연체차주에 대한 주거안정 재기지원 강화 방안을 시행한다고 22일 밝혔다.

금융권은 채무조정으로 채무상환이 어려운 차주를 위해 서민 연체차주 특화 ‘Sale & Leaseback 프로그램’(주택매각 후 재임차 지원제도)을 신설한다. 대상은 부부합산소득 7천만 원 이하이면서 시세 6억 원 이하의 1주택자로, 해당 주택에 실제 거주하는 차주에 지원된다.

구조는 차주가 보유주택을 캠코에 매각해 채무청산 후(Sale), 살던 주택에 장기 임차거주 하고(Leaseback), 임차종료시점 주택의 우선 재매입권 부여(Buyback Option) 순으로 진행된다.

우선 차주가 캠코에 주택을 매각해 주담대 채무를 청산한다. 채무를 갚고 남은 주택매각 차액을 보증금으로 해 주변 임대료 시세로 최대 11년간 장기 임차거주할 수 있다. 연체채무가 집값의 70%(LTV70%)라면, 차액인 30%를 보증금으로 할 수 있다. 최초 임차계약은 5년으로 하고, 향후 2년단위로 최대 3회까지 연장가능하다. 임차종료 시점에 주택가격이 올라도 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 우선 재매입권을 부여한다.

금융위는 1분기 중 은행권 채무자를 대상으로 우선 출시 후 점차 전 금융권으로 확대 도입할 예정이다.

아울러, 신복위 채무조정이 거절된 서민 주담대 연체차주를 자산관리공사(캠코)로 연계해 추가로 조정기회를 주기로 했다. 신복위 채무조정은 연체이자를 감면하고, 만기연장(최대 35년)과 금리조정 (7～8% → 최저 3.5%) 제공한다.

하지만 채권자(금융회사) 과반의 동의가 있어야 지원가능해 채권자가 부동의하면 채무조정 지원이 어렵다. 앞으로 서민 주담대 차주가 신복위 채무조정이 거절되면 캠코의 매입형 채무조정 기회를 추가로 받을 수 있게 된다. 주담대는 신용대출과 달리 경매 등 담보권 행사를 통해 빠르게 채권회수가 가능하다.

캠코의 ‘매입형 채무조정’은 ‘채무자 신청중심’ 제도로 바뀐다. 매입형 채무조정은 캠코가 금융회사로부터 주담대 연체채권을 사들여 연체이자를 감면하고, 만기연장(최대 33년), 금리조정 (7～8% → 3～4%) 제공한다. 하지만 채권자가 매각의사를 표명한 채권만 지원하는 ‘채권자 중심’의 제도로, 차주가 제도를 알고 지원하기 곤란한다.

앞으로 신복위에서 연계한 차주의 신청에 따라 캠코가 금융회사와 채권매입을 협의하는 ‘채무자 신청중심’ 제도로 전환한다. 캠코는 금융회사와 상호협의된 공정가격으로 차주의 연체채권을 매입해 채무조정을 제공한다.

이날 금융위, 은행연합회, 14개 시중은행들은 22일 은행연합회에서 ‘은행권 포용금융 간담회’를 갖고 ‘주담대 연체서민을 위한 채무조정 지원강화 방안’을 논의했다.

민현배기자