인천시, 용도변경·도시개발 ‘특혜’ 없앤다…개발이익 환수 후 원도심 균형발전

인천시가 각종 용도변경과 도시개발사업에서 발생하는 민간사업자의 막대한 개발이익에 따른 특혜 시비를 사전에 차단한다. 시는 용도변경·도시개발에서 나오는 개발이익을 환수해 원도심 등에 기반시설이나 사회간접자본(SOC) 사업으로 재투자하며 신도심과의 균형발전을 이뤄낼 방침이다.

5일 시에 따르면 민간에서 도시계획변경 및 도시개발사업 등 각종 개발사업을 추진할 때 협상조정협의회를 통해 개발이익 환수 규모를 정하는 ‘공공기여 사전협상제도’를 추진한다.

시는 우선 용도지역 변경시 늘어나는 용적율의 최대 60%에 해당하는 토지가치를 공공기여율로 적용, 그만큼의 부지나 현금을 받거나 공공시설 등을 기부받는다. 예를 들어 제1종일반주거지역(용적율 200%)을 일반상업지역(1천%)로 바꿀때 공공기여율은 48%에 달한다. 준주거지역(500%)을 일반상업지역으로 바꿀 때는 공공기여율이 30%이며, 준공업지역(400%)를 준주거지역(500%)으로 변경할 때는 12%다.

시는 건축물 높이제한을 완화할 때 늘어나는 용적율의 60%에 해당하는 토지가치를 공공기여율로 적용하며, 도시계획시설 폐지(복합화)나 허용용도 범위 확대(완화) 등은 각각 토지면적의 20%, 12.5% 내외로 공공기여율로 적용한다.

시는 또 녹지·농림·관리 지역에서 주거 용도로 변경하는 도시개발사업은 전체 면적의 2%가량에 공공기여 시설을 설치토록 규정했다. 현재 도시개발이 추진중인 사업은 모두 사전협상 협의를 밟은 뒤 행정절차를 진행할 계획이다.

특히 시는 교통영향평가 결정 과정에서 나온 시설이나 개발관련 각종 법에 따른 의무 시설, 사업부지 진출입도로, 도시·건축공동위원회 등에서 결정한 시설 등은 공공기여에서 모두 제외한다.

시는 그동안 용도변경과 도시개발사업의 인허가 과정에서 민간사업자와 협의해 각종 시설을 기부받아왔으나, 공공성을 추구하는 시와 수익을 추구하는 민간사업자와의 갈등을 빚어왔다. 시 관계자는 “사업자의 공공기여 부분에 대한 명확한 기준이 없다보니 특혜 및 공정성 시비가 잦았다”며 “이번 기준을 토대로 공공기여부분에 대한 협상이 이뤄지면 문제가 줄어들 것”이라고 했다.

시는 해마다 사전협상 대상지 공모를 추진해 사전협상을 추진할 계획이다. 올해 공모는 이달 중 진행한다. 시는 이 공모를 통해 군·구 현안 및 전략사업, 또는 민간이 반복 제안한 사업을 대상으로 평가를 해 시급한 2~3개 사업을 선정할 예정이다.

또 ‘공공시설 등 설치·운영 기금’을 신설해 민간사업자가 공공기여로 낸 부지·시설이나 현금을 모두 이 기금에 적립, 원도심 등 지역 내 기반시설 및 각종 생활 SOC 확충에 사용할 방침이다.

시는 내년에 ‘사전협상을 통한 도시전략거점 개발 및 관리방안 용역’을 추진, 선제적으로 도시계획을 변경할 대상지와 공모 방안 등을 종합적으로 검토할 예정이다.

정동석 시 도시계획국장은 “용도변경 및 도시개발로 나오는 이익을 환수해 시민이 필요한 기반시설을 확충하는 순환구조를 구축하는데 큰 의미가 있다”고 했다. 이어 “이 같은 순환 구조는 지속가능한 인천, 성장하는 인천을 만드는데 큰 역할을 할 것”이라고 했다.

이민우기자