[사설] 1기 신도시 ‘선도지구’ 경쟁, 재초환 폐지 등 과제 많다

 

수도권 1기 신도시 재건축 ‘선도지구’ 지정 공모에 지역 내 아파트 단지들이 대거 뛰어들었다. 분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시 162개 특별정비예정구역 중 61%에 해당하는 99개 구역이 제안서를 냈다. 선도지구 경쟁이 치열하다.

 

특별정비예정구역은 지자체가 정비기본계획을 통해 재건축이 필요한 단지 2∼4개를 묶어 지정해 놓은 곳이다. 선도지구 제안서를 제출한 구역의 가구 수는 15만3천가구로, 1기 신도시 전체 주택 수 29만가구의 53%에 이른다. 주택 수든, 정비구역 수든 1기 신도시 절반 이상이 선도지구를 희망하며 재건축 의사를 표한 것이다.

 

정부는 앞서 분당 8천가구, 일산 6천가구, 평촌·중동·산본 4천가구를 합쳐 총 2만6천가구를 선도지구로 지정하겠다고 밝혔다. 여기에 신도시별로 1∼2개 구역을 추가(기준 물량의 50% 이내)할 수 있어 최대 3만9천가구까지도 지정이 가능하다.

 

이번에 선도지구 신청을 한 가구는 기준 물량 2만6천가구 대비 5.9배, 최대 물량 대비로는 3.9배 수준이다. 특히 분당의 선도지구 경쟁이 대단하다. 공모 대상인 특별정비예정구역 67곳 중 70%(47곳)가 참여했다. 평균 주민동의율이 90.7%로 과열 양상이다.

 

일산은 공모 대상 특별정비예정구역 47곳 중 22곳(47%)이 참여했다. 이곳 역시 평균 주민동의율이 84.3%에 이른다. 평촌도 19곳 중 9곳(47%)이 참여했고, 평균 동의율은 86.4%다. 중동이나 산본 역시 관심이 지대하다.

 

선도지구 선정 결과는 11월 발표된다. 이후 2026년 재건축의 마지막 관문으로 불리는 관리처분 계획 수립을 마치고, 2027년까지 첫 삽을 뜨겠다는 일정이다.

 

하지만 지금 상황으로는 변수가 많아 사업이 계획대로 추진될지 미지수다. 장밋빛 계획에 그칠 가능성도 크다. 가장 큰 변수는 공사비다. 공사비 급등으로 가구당 분담금이 증가하게 된다. 여기에 재건축으로 얻은 이익의 최대 50%까지 정부가 환수하는 ‘재건축초과이익환수제(재초환)’가 발목을 잡고 있다. 정부가 재초환을 폐지한다고 발표했으나 현재 국회 문턱을 넘지 못하고 있다.

 

용적률도 변수다. 정부는 3종 일반주거지역 용적률이 최고 450%까지 될 것으로 기대했으나, 지자체별 기준 용적률은 315∼350%로 발표됐다. 더 높은 용적률을 받으려면 더 많은 기부채납을 해야 한다.

 

선도지구 지정 이후 여러 단지가 통합 재건축을 추진하는 과정에서 갈등이 불거질 수 있다는 우려도 나온다. 공사비 및 공공 기여 완화, 재초환 폐지 등 선행조치 없는 재건축사업은 난항을 겪을 수밖에 없다.