[테마]부동산 임대사업

임대사업자의 등록 요건이 종전 5채이상 임대주택보유에서 2채이상 보유로 완화되는 등 지난해 11월 주택임대사업자 등록요건이 완화된 이후 임대주택 사업자가 급증하고 있다.

특히 최근 수도권을 중심으로 전세물량부족으로 전세값이 크게 오르는 등 임대시장 여건이 양호한 상태를 유지하면서 임대주택사업이 안정적인 수익을 올릴 수 있는 유망 투자대상으로 부상하고 있다.

이에 따라 소비자 단체와 세무사 사무실 등에는 최근 주택임대사업의 세제 혜택 및 등록절차 등에 대한 문의가 쇄도하고 있다.

전문가들은 주택임대사업의 세제혜택 등이 복잡하고 관련법도 다양해 임대사업을 할 경우 관련제도에 대한 충분한 사전검토를 해야한다는 지적이다.

주택임대사업 등록절차 및 세제혜택 등에 대해 살펴본다.

◇주택임대사업자 증가

지난해 11월 임대사업자등록 요건이 5가구이상 소유자에서 2가구이상 소유자로 완화된데 이어 양도소득세감면확대 등을 내용으로 하는 조세특례제한법 개정법률이 12월 발효되고 지방세 감면 작업도 진행중이어서 주택임대사업은 더욱 늘어날 전망이다.

10일 건설교통부와 경기도에 따르면 지난해 12월말 현재 전체 임대사업자는 7천784명으로 지난 98년 말 5천648명, 지난해 10월 6천958명, 지난해 11월 7천231명에 비해 꾸준한 증가세가 이어지고 있다.

경기도내 주택임대사업자의 경우 지난해 12월 1천953명으로 지난 98년 말 1천370명, 지난해 10월 1천752명, 지난해 11월 1천872명에 비해 증가세가 두드러지고 있다.

◇등록절차

사업자격요건과 주택규모에는 제한이 없으며 신축·기존주택에 관계없이 임대목적으로 2가구 이상 보유하면 된다.

임대사업 희망자는 주민등록등·초본(법인은 법인등기부등본)과 임대주택 2가구의 매매계약서를 구비, 관할 군·구청에 등록하면 된다.

이때 계약기간·보증금·임대료 등 임대조건을 입주예정일 10일 전까지 신고해야 한다.

이와 함께 관할 세무서에 임대사업자로 등록하고 임대 개시일로부터 3개월 이내에 주택임대신고서를 제출하면 세금 감면혜택을 받을 수 있다.

◇세제혜택

▲지방세 감면

취득세와 등록세를 감면받으려면 새로 분양된 주택이나 미분양 주택을 구입해야 한다.

반드시 공동주택이어야 한다.

신축주택 중에서 전용면적 18평미만 소형주택에만 세금이 감면되고 2가구 이상을 사야 한다.

분양권을 매입하거나 기존주택을 사면 평형이나 가구 수에 관계없이 취득·등록세를 내야 한다.

▲양도세·소득세

양도소득세와 소득세는 전용면적 85㎡(25.7평)이하의 국민주택 규모만 감면혜택을 받는다.

지방세와는 달리 공동주택일 필요는 없다.

다만 2가구 임대사업자는 99년 8월20일이후의 신축주택을 분양받을 때만 세제 감면혜택이 있다.

임대기간은 연속해 5년 이상이어야 한다.

5가구 이상 임대한 경우 사업자등록을 하지 않아도 양도소득세가 감면된다.

임대용 5가구 이외의 본인소유 1주택은 1가구 1주택으로 간주한다.

기존주택으로 임대사업을 할 경우 양도소득세를 감면 받으려면 86년 1월이전에 완공된 주택을 매입해야 한다.

또 전용면적 25.7평 미만 5가구 이상을 임대해야 하며 임대기간이 10년을 넘어야 양도소득세를 100% 감면 받는다.

임대기간이 5년이상 10년 미만이면 양도소득세를 50%만 감면 받는다.

또한 양도소득세를 100%감면 받더라도 농어촌특별세는 별도로 내야 한다.

세율은 감면받은 세액의 20%다.

또한 임대사업자는 월세부분에 대해서만 종합소득세를 낸다.

주택을 모두 전세로 임대하면 임대수입에 대해 종합소득세를 내지 않아도 된다.

물론 구·군·시청에 등록을 한 임대사업자가 세무서에 일반사업자 등록을 마친 경우다.

◇유망 임대주택

임대아파트의 주요 수요층은 주택을 보유하지 않은 독신자나 신혼부부 등 젊은층이다.

이들의 자금규모를 감안할때 15∼25평형이 임대사업에 유리하다.

또한 임대사업에 필요한 주택을 구입할 때는 발전 가능성과 임대수요 확보측면을 동시에 고려해야 한다.

만일 중대형 아파트를 대상으로 임대사업에 나선다면 아파트 주변의 주거환경을 충분히 고려해야 한다./박승돈기자 sdpark@kgib.co.kr