[테마]전,월세 분쟁 방지책

2001년 현재 우리나라 주택보급률은 90%가 넘지만 상당수 서민들이 아직도 전·월세를 이용해 생활하고 있다.

주택가격이 비싼것도 원인이겠지만 사회·경제적 특성으로 빈번히 직장을 이동하고 자녀의 분가나 타 지역의 학교 입학 등으로 전·월세 수요가 많기 때문이다.

이처럼 많은 서민들이 이용하는 제도임에도 불구하고 임차인의 계약능력 부족과 임대인이 우월적인 지위로 인해 임대차 피해를 입는 사례가 많다.

정부에선 불리한 지위에 있는 서민 임차인의 주거생활안정을 위해 지난 81년3월5일 주택임대차보호법을 제정했으나 임차인은 물론 임대인도 이를 잘 알지못해 분쟁이 일어나는 경우가 허다하다.

임대차 계약시 반드시 알아야할 주택임대차보호법 관련 내용을 알아본다.

■임대차기간 최소 2년간 보장

임대차 계약에서 기간을 정하지 않거나 2년미만으로 정한 경우는 임대차 기간을 2년으로 본다.(주택임대차보호법 제4조 1항)

따라서 임대차 기간은 최소한 2년간 법적으로 보장하는 것이다.

임차인의 경우 이 기간을 단축해 6개월 또는 1년으로도 계약할 수 있다.

또 2년 미만으로 계약을 했다가 도중에 사정이 생겨 더 거주하고 싶을때에는 당초부터 2년간 계약한 것으로 주장할 수 있다.

이에 반해 임대인은 2년 미만으로 약정한 내용을 주장하며 임차인에게 나가라고 요구할 수 없다.

■입주와 주민등록만으로 제3자에 대한 대항력 획득

저당권 등 선순위의 권리자가 없는 상태에서 임대차 계약후 입주와 주민등록 전입을 하면 그 다음날로부터 등기를 하지않아도 제 3자에게 대항력이 생긴다.

대항력은 임차 기간에 소유주가 바뀌어도 계약기간 동안 거주할 수 있고 만약 보증금을 돌려주지 않으면 받을때까지 거주할 수 있는 권리다.

■입주, 주민등록, 확정일자 갖추면 우선 변제권 획득

임차인이 입주와 주민등록을 마친후 계약서에 확정일자를 받으면 경매·공매시 경락 대금에서 순위에 따라 배당받는 우선변제권이 생긴다.

대항력만 갖추면 보증금을 반환 받을때까지 임차 주택에 거주하며 버틸 수 있는 소극적 권리가 생기나 확정일자를 받으면 적극적으로 경매 대금에서 보증금 반환을 요구할 권리가 생긴다.

우선변제권이 있으면 임차 기간 만료 전에 경매될 경우 배당 신청을 하거나 임차 기간 만료시까지 거주한 후 경매 낙찰자로부터 보증금 반환을 요구할 수 있다.

임차인은 이같이 대항력과 우선변제권을 반드시 갖춰야 하므로 입주하는 날 동사무소에 가서 전입신고 및 확정일자를 동시에 받아야 한다.

■임차권 등기를 하면 이사가도 대항력 유지

임대차 기간이 끝난후 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 이사를 가지 못하는 경우가 종종 생긴다.

이때 아무런 대책없이 나가면 대항력을 상실하므로 경매가 돼도 보증금을 반환받을 수 없다.

이에 따라 국민의 주거이전의 자유를 보장하기 위해 법원에 임차권 등기를 하면 이사를 가도 대항력·우선변제권을 그대로 보유할 수 있다.

임차권의 등기비용은 1만원 정도이며 법원에 가서 등기명령 신청서류에 당사자 표시·신청취지 및 이유·임차권 등기의 원인이된 사실 등을 기재하고 임차주택을 특정할 수 있는 자료·확정일자부 임대차 계약서·주민등록 등본·임차인이 거주 사실 확인서(임대차목적이 주택의 일부인 경우는 도면 첨부) 등을 첨부하면 된다.

■상가겸용 및 무허가 , 미등기 주택도 보호대상

주거용 주택은 물론 주거를 겸용한 상가주택도 주택이 차지하는 면적이 넓으면 주택 임대차보호법 적용대상이 된다.

뿐만 아니라 미등기 주택이나 무허가 주택도 보호받을 수 있다.

■인차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.(강제규정적 성격)

계약기간 동안 임차인에게 감액 청구할 수 없다고 약정하는 경우와 임대인의 형편에 따라 임차기간을 2년 이내로 적용하는 경우, 임차보증금은 계약후 1년이 경과해야만 5%범위내에서 올릴 수 있으나 이를 초과해 받을 수 있는 것으로 계약하는 경우(단 계약기간이 만료되면 보증금 인상률은 규제받지 않음) 등은 효력이 없다.

그러나 1년뒤 보증금 감액 등 임차인에게 유리한 약정은 가능하다.

/박승돈기자 sdpark@kgib.co.kr