기준금리가 주택시장에 미치는 영향

한국은행 기준금리가 2009년 2월 연 2.0%로 인하된 이후 15개월째 2.0%에 머무르고 있다. 이는 한국은행이 기준금리를 도입한 1999년 이후 가장 낮은 수준이다. 금융권에서는 국내 경기가 본격적으로 회복되고 있기 때문에 빠르면 금년 3분기 중에, 늦어도 연말 이전까지는 기준금리가 인상될 것이라고 전망하고 있다.

 

그렇다면 한국은행의 기준금리는 어떻게 결정되고, 기준금리 인상이 시중금리에 어떠한 영향을 미치며, 우리 서민들은 내 집 마련을 위해 어떠한 선택을 해야 하는 지에 대해 살펴보기로 하자.

 

한국은행은 통화정책을 통해서 물가안정과 경기를 조절하는 중요한 역할을 하고 있는데 이 통화정책의 기준이 되는 정책금리가 바로 기준금리다. 한국은행이 기준금리의 대상으로 삼는 것은 7일물 환매조건부 채권(RP)금리다. 환매조건부 채권이란 일정기간이 지난 후 확정금리를 보태 되사는 조건으로 발행하는 채권을 말한다. 주로 중앙은행과 시중은행 사이의 유동성을 조절하는 수단으로 사용되며 한국은행이 시중통화량을 조절하거나 예금은행의 통화 과부족을 조절하는 수단으로 발행한다. 한국은행의 RP거래는 최장 91일이지만 단기적인 지준과부족을 조절하기 위한 수단으로 RP거래가 이루어지기 때문에 통상적인 만기가 7일이며 정례적으로 이뤄지고 있다.

 

한국은행이 물가안정 및 경기조절을 위해 기준금리를 인상하게 되면 금융기관은 조달금리가 높아짐에 따라 대출금리도 올라가게 된다. 한국은행 기준금리가 5.0% 내외이던 2008년과 2.0%인 금년도 시중은행의 변동금리 주택담보대출을 살펴보면 2008년도에는 6% 중반이던 이자율이 현재는 3% 중반까지 낮아져 한국은행의 기준금리가 대출이자율에 직접적인 영향을 미치고 있음을 알 수 있다. 금년 2월 현재 은행권 주택담보대출 규모는 265조원에 이른다. 시중금리가 1% 인상된다면 주택을 담보로 대출받은 우리 서민들은 연간 3조원 내외의 추가이자를 부담할 수 밖에 없는 구조다.

 

작년부터 수도권을 중심으로 주택시장의 침체가 계속되더니 최근에는 버블세븐지역은 물론 그 외 지역에서까지 주택가격이 가파르게 하락해 분양가를 밑도는 소위 ‘깡통아파트’가 속출하고 있다. 이러한 침체의 늪에 빠진 주택시장에 기준금리까지 올라가게 된다면 서민들의 실질 소득증가가 동반되지 않는 경제상황에서 주택시장은 더욱 침체하게 될 것이다. 실제로 수도권 주택분양시장에서는 보금자리주택과 광교신도시 등 일부 인기지역을 제외하고는 신규 아파트 분양 자체가 지연 또는 취소되고 있는 실정이다.

 

물론, 주택시장의 침체는 주택건설업체들의 과당경쟁과 분양가 부풀리기에 따른 도덕적 책임도 회피할 수 없는 것이 현실이지만 주택시장이 우리경제에서 차지하는 비중을 감안할 때 주택시장의 침체나 붕괴가 우리경제에 미치는 악영향을 과소평가할 수 없는 것도 현실이다.

 

아무튼 한국은행의 기준금리 인상은 시기만 남겨 놓았을 뿐 피할 수 없는 현실로 다가오고 있다. 이제 서민들이 내집 마련을 할 때 금리인상에 따르는 추가 이자부담에 대해 더 많이 고민해야 할 때가 온 것이다. 현실적으로 고정금리대출 보다 0.5% 내외가 낮은 변동금리 대출을 선택하여 금리인상 리스크를 안고 살아갈 것인지 고정금리 대출을 받아 금리인상 부담을 해소하고 안정적이고 계획적인 가계생활을 유지할 것인지 선택의 순간을 맞이하고 있는 것이다.  /문근석 한국주택금융공사 경기지사장